文| 時代財經 童潔 經歷了去年業績的高速拉昇，龍湖迎來調整期。孵化百億級區域公司是龍湖在今年年初釋放出來的調整信號，如今，“第一刀”落在了滬蘇兩個地區公司。
上海、蘇州公司合併
7月24日，龍湖集團宣佈成立滬蘇區域公司，原蘇州公司與上海公司合併，蘇州公司更名為滬蘇公司蘇州事業部。滬蘇區域公司的總經理將由原上海公司總經理溫介邦擔任。
從企業管理層面來看，兩個地區公司合併後，龍湖集團總部對區域公司的放權會進一步擴大。合併之後，滬蘇公司PMO（項目管理辦公室）團隊及滬蘇公司蘇州事業部總經理向溫介邦進行管理彙報，溫介邦則直接對接龍湖集團CEO邵明曉。
近年來，許多房企都開始採取區域化的管理方式，將一些規模較小的子公司併入區域公司，由區域公司進行中心化管理。
今年年初，邵明曉提出了“53215”的戰略，即未來三年，龍湖要出現1-3個500億量級、3-5個300億量級、5-8個200億元量級、8-15個100億量級的城市公司，同時消除或合併連續3年銷售在50億以下的城市公司。
上海龍湖方面向時代財經表示，此次上海、蘇州公司的合併正是基於“53215”戰略進行的調整。“國家正在推行長三角城市群的概念，而上海公司業務中還包含南通的項目，能夠與蘇州地區做結合，希望通過這次調整給滬蘇公司帶來更好的發展機遇。”
長三角地區一直是龍湖集團的重倉區域，中指院數據顯示，龍湖地產在今年前4個月重倉352億元進軍長三角區域，這一金額佔其拿地總額的50.6%。
重倉之下，長三角區域也成為了龍湖集團銷售收入中的重要支撐。從龍湖集團最新公佈的上半年銷售數據來看，今年上半年，龍湖集團累計實現合同銷售971億元，同比上升4.8%，其中長三角地區貢獻279.4億元，僅次於環渤海區域的305.5億元。
業界對此次龍湖滬蘇公司的調整並不意外，因為近兩年來，曾被龍湖集團給予厚望的上海公司屢屢踏錯節奏，加上調控政策的影響，上海公司的業績始終未能達到預期，而滬蘇公司的成立或許能夠為其帶來一絲改變。
龍湖上海錯失局面
上海龍湖的折戟與“網紅”項目龍湖天璞的一再失約有關。2015年，龍湖以27084元/平方米的價格拿下龍湖天璞地塊，當時市場處於上升階段，業內普遍預測單價或超8萬元/平方米。
在此之前，上海龍湖已經有多個項目創造過全線清盤的佳績，所以，上海龍湖對龍湖天璞的銷售信心十足，拿下該項目後，時任上海龍湖總經理的張澤林放出豪言，稱希望在三年之內實現100億量級，到2020年則完成200億的規模。
龍湖天璞在2016年進入銷售階段，上海龍湖準備藉此項目衝刺百億。為了給該項目造勢，上海龍湖砸下重金大肆進行宣傳。時代財經瞭解到，宣傳初期龍湖天璞營銷團隊的心理售價約莫6萬元/平方米，隨著項目被炒熱，營銷團隊的期望一再提高。
然而，上海嚴格的調控政策並未給龍湖天璞的高預期放行，或許是心理價位無法通過審批，龍湖天璞一直未能取得預售證，項目開盤一拖就是兩年。受龍湖天璞銷售斷檔的影響，原本有望在2016年衝刺百億的上海龍湖不僅沒有完成銷售目標，整體業績也十分低迷。
龍湖集團過往年報顯示，2016年，上海龍湖銷售額為77.15億，落後於北京、重慶、杭州三個城市公司，排名第四。另據克而瑞地產研究院統計，2017年，上海龍湖全年的權益銷售金額僅有21.68億元。
資金回籠的放緩還讓上海龍湖的擴張受到制約，近兩年來，龍湖在上海僅收穫兩幅住宅用地，
面臨著“無米下鍋”的窘境。在此背景下，龍湖天璞在今年做出“妥協”，其單價從2016年的6萬跌到了5萬出頭的價格，首批推出的900多套房源為其帶來約50億的銷售收入。
克而瑞香港研究總監洪聖奇認為，龍湖本意是在上海建立一些標杆項目，無奈遇到限價，這對其而言也算是一個比較沉重的打擊，“上海政策比較嚴謹，土地的獲取也很困難，如果上海龍湖的規模難以突破，合併發展更利於龍湖集團進行資源的合理分配。”
正如其所言，滬蘇公司成立後，原來的上海公司和蘇州公司在業務上也有了一定的劃分。據悉，龍湖在蘇州市區有5個儲備地塊，均帶住宅屬性，會集中在2019年推出，未來也會積極補充土地。
而上海區域會側重發展商業、長租公寓、產城、養老等創新業務。“一線城市拿地不像以前那麼容易，集團對上海的關注不會侷限在傳統業務的銷售數字變化，而是關注長租公寓、物業服務、產城融合這些創新業務的發展情況。”
在上海龍湖看來，目前整個公司的戰略方向比較明確。目前，上海龍湖的商業項目有6個，長租公寓品牌冠寓已經佈局29家店。此外，上海龍湖方面還告訴時代財經，去年，其在上海臨港拿下一個產業園區項目，上海地區也被龍湖集團列入養老地產的首批試點城市名單中。
不過，洪聖奇指出，兩個地區公司合併主要還是達到精簡管理的目的，對於整個集團業績的拉昇效果甚微。“最利於房企規模發展的是去中心化管理，但包括龍湖在內的大部分房企還是很依賴從上至下的管理模式，這樣的模式會導致部分子公司的能力不均衡，即使精簡管理流程，對業績的拉昇效果也十分有限。”
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