張先生兒時的記憶留在西山腳下碧雞關。那裡是他小學二年級前生活的“家”，一室一廳無衛的紅磚房，是他出生前父親單位分配的福利房，每月象徵性地付幾元錢租金。

在改革開放以前，雲南如同全國大多省份一樣，住房靠單位分配，即便有錢也買不到。彼時，對人們來說，買賣房屋是天方夜譚，而如今稀鬆平常。四十載匆匆而去，雲南居民住房發生了怎樣翻天覆地的變化?

改革開放至上世紀末

福利房是解決職工住房的主要途徑

翻看已經發黃的1980年7月19日《春城晚報》，當天的頭條新聞對如今的年輕人而言，可能有些匪夷所思。記者筆下的《記昆明市第一次換房集市》中，由當時的房管局牽線，2700多市民湧進集市，在現場給23餘對想要換房的市民辦了換房手續。而現在，人們想換房改善居住條件，可以到遍佈的中介機構登記，也可上網發佈購房信息。

在改革開放直至上世紀末，單位福利房是解決職工住房的主要途徑。論資排輩才能在單位分房時拿下為數不多的指標。在當時，分房也是街頭巷議的大事，談資裡充斥著“哪家分了新房”“哪家有了獨立廁所”“哪家搬了新家”這樣的信息。雲南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪告訴記者，在改革開放以前，昆明如同全國其他城市一樣，城鎮住房長期處於計劃供給的分配方式，人們的工資構成未顯現出住房成分。當時昆明市住房建設量不多，住房資源十分緊缺，幾口之家擠在一間一二十平方米的小房子，公用水管、公用廁所是件很普遍的事。改革開放以後，為了化解日益突出的住房供需矛盾，昆明市加大了對住房的投入，蓋起了一批又一批的住宅小區，由單位分配給職工居住。

排了好幾年才分到房子

1980年9月《春城晚報》記載，作為當時昆明市最大的住宅小區之一，依山而建的虹山新村破土興工，這無疑讓不少企業職工興奮起來。1983年，第一批住宅交付，企業職工、舊城拆遷安置群眾陸續喬遷新居。時至今日，虹山坡已是生活便利的老舊小區。

較早一批的昆明住宅小區還有東華小區。在1986年搬進東華小區以前，昆明市塑料三廠職工李竹珍與家裡四五口人，擠在螺峰街一套12平方米的福利房裡，放下兩張床後，屋裡幾乎轉不開身，要解手得到外邊的公共廁所。當時，李竹珍的工資是30元，兩口子加起來有70多元，這套小房子每月租金2元多。“排了好幾年才分到房子，當時刷了刷牆，一家人歡歡喜喜住了進去。”告別了過去“蝸居”的日子，一套擁有獨立衛生間、獨立自來水管的房子，讓李竹珍一家興奮地輾轉難眠。當時大多企業職工的工資普遍較低，日子過得十分拮据，購房款還是李奶奶拿出1萬多元的積蓄，又找親朋借了幾千元才湊夠。而東華小區也在幾十年間由郊區變成了東市區的中心;由公共交通的死角，變成了四通八達的老舊小區。80歲的李竹珍老人在東華小區田園裡住了32年，期間一半老住戶買了新房搬離了他們人生中的第一個“家”。

大約1990年，小學二年級的張先生跟著父母搬離碧雞關的紅磚房，交了兩萬多元買了二環邊一套60多平方米的“房改房”。直到2005年，一家人貸款買了世紀城的商品房。當時一提到世紀城，總會有種出城的感覺，如今生活、娛樂、購物一應俱全，真的好似一座“城”。

上世紀末

福利房叫停商品房起步

1981年12月5日《春城晚報》曾報道，當年全省城鎮已經建成住宅近90萬平方米，讓更多的企業職工群眾住上了新房。這是什麼概念?省統計局數據顯示，2017年，雲南省商品房施工面積達21085.35萬平方米，其中住宅面積13534.43萬平方米。另有數據顯示，1985年10月13日，昆明地區職工(不含8個郊縣區)，人均居住面積達到6.15平方米，比1979年的3.46平方米增加了2.69平方米，在全國省會城市中位居第三位。來自國家統計局雲南調查隊的數據顯示：2017年，雲南省城鎮人均居住面積達到了44.8平方米。

張洪認為，全國商品房市場的起步可以從1990年算起。這一年的5月19日，國務院頒佈實施《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，明確國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。這意味著國有土地可以在市場上進行有償出讓，為房屋的市場化奠定基礎。而在此前，土地主要以劃撥等方式進行流動，比如好的機關事業單位可以拿到好地塊進行福利房建設。

很長一段時間，絕大多數居民只能靠單位分福利房解決住房問題，商品房的供需矛盾並未引起人們的關注。1998年亞洲金融危機席捲中國，國務院為抵禦金融危機，發文決定停止福利分房，轉而採取貨幣分配方式刺激房地產市場急速增長，此後全國的房地產市場掀起了一輪快速發展的高潮。

大事記

1979年至2000年

雲南城鎮職工多靠單位福利分房來解決住房問題。

1994年前後

昆明房地產開發有限公司開發了船房小區、西華小區等商品房小區，這是昆明市的首批商品房小區。

2000年11月

《雲南省城市房地產開發交易管理條例》出臺，明確在本省城市規劃區內國有土地上從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理。

2004年

昆明啟動廉租住房建設。

2008年

昆明啟動了336個城中村改造項目，房地產市場呈現出井噴式的增長。

2011年2月

雲南省委常委會決定，全省範圍內不再審批任何單位集資建房，禁止任何單位新組織團體購買商品房行為。

2015年9月

雲南省政府印發《關於促進房地產業平穩健康可持續發展的指導意見》。

2016年8月

雲南省政府辦公廳印發《雲南省商品房去庫存實施方案的通知》。

2017年1月

雲南省政府辦公廳出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，到2020年，全省基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

2000年後

房地產市場快速增長

2001年12月，昆明市土地和礦業權交易中心成立，招拍掛的有形市場建立起來。2002年4月，該中心完成了第一宗土地拍賣，由昆明銀海房地產開發公司競得24.95畝昆明日用化工廠用地。此後，所有土地都要走招拍掛程序，這一競爭機制的引入，無形中推動了商品房建設。

西園路上，現在看起來稍顯老舊的船房小區，算是昆明較早一批的商品房小區，也是當年該片區有名的富人區。“當時房價千元左右，可我的工資就300元，身邊人的工資也都不高，有錢人才買得起商品房。”張秀蘭是西山區西壩南社區的老書記，2016年卸任。在社區工作的近20年裡，船房小區是她常去的地方。她回憶說，1999年6月到社區工作，那時大多工作人員是清一色的“小腳偵擊隊”，也就是些老太太，不像現在以年輕人居多。1994年前後，昆明房地產開發有限公司開發了船房小區，旁邊的西華小區也差不多同期開發。在當時，商品房對很多市民來說是非常新鮮的事，就連隨之進入小區的物業公司也是稀奇，畢竟以前福利房的水電維修、衛生保潔都由單位的後勤部門來負責。後來，就在船房小區周邊，天陽花園、融城優郡等一批新建小區拔地而起，相形之下，船房小區從過去的富人區慢慢被淹沒在周邊拔地而起的商品房小區裡，成了各項設施老化的住宅區。

2004年以前，昆明市住房供需基本平衡，年平均漲幅在2~3%。隨著住房商品化的不斷推進，國家發文叫停福利分房，原先在單位的新人分不到福利房，他們就此進入商品房市場，這也促進了房地產市場的快速增長。2005年後，昆明市的住房價格增長引起了市民、媒體的廣泛關注，房子的屬性不再只是遮風擋雨的小家。

近年來，隨著昆明房價的上漲，紛紛出臺限購、限售、限貸政策，各地購房者的目光聚焦昆明。

廉租房讓部分低收入者有房可住

隨著經濟社會的發展，過去有分房指標的，住進了單位的福利房、集資房裡;收入頗豐又有一定積累的，購置了條件更好的商品房小區;然而一部分低收入或無收入的群眾無房可住，或是住在危房、棚戶區裡。1998年，國家提出建設廉租房保障體系的設想，2007年，國務院印發《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其中要求，要以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規範經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度，這也是我國住房制度改革的重要內容。

“隨著大量農民工進城，低收入人群買不起房、租不起房的問題日益突出。”張洪認為，國家叫停福利分房後，有錢的人購置了商品房，而無力購房的低收入群眾買不起也租不起房子，廉租房、經適房、公租房的出現，則有效解決了中低收入群體的住房需求。

五華區幸福家園是昆明最早的廉租房小區，這裡有1618套房屋，住著3000多人，多是來自主城四區的低保戶，他們有的身患殘疾，有的疾病纏身。2007年，孤寡特困老人史雲峰是第二批住進幸福家園的低保戶。這套30多平方米的房子，月租金40多元，讓這位沒什麼收入，又疾病纏身的老人有了安身之所。

資料顯示，2004年，昆明開始啟動廉租住房建設，2012年、2013年是建設高峰期。2004年至2010年間，昆明新建廉租住房18907套、經濟適用住房22318套、公租住房4000套。從2010年起至2012年3年內，昆明市建設保障性住房12萬餘套。2013年昆明續建保障性住房13.45萬套;2014年，昆明一共建成3.3萬套保障性住房;2015年，昆明新建保障性住房、棚戶區改造住房2.l萬套。

降低門檻公租房更民生

2013年1月，昆明市首批公租房澤惠園、子君村項目，在昆明國際會展中心展廳進行展示，幾天後的正式選房場面相當火爆。租金不高於周邊商品房房租的70%，而門檻相對於廉租房要寬鬆許多，對於中低收入的外來務工者來說，無疑是開了一扇門。幾年裡，公租房申請、搖號等每一個程序都伴隨著無數關注的目光。自2016年開始，昆明市公租房全面實行網上申請。這不僅提高了工作人員審核效率，還避免申請人反覆往返。

2016年，“去庫存”無疑成了當年房地產市場的關鍵詞。這一年的穩增長措施中明確，要加大棚戶區改造貨幣化安置力度，打通保障性住房消化商品房的通道。轉變公租房籌集方式，今後不再新建公租房，允許各州市政府把適合作為公租房或經過改造符合公租房條件的存量商品住房轉為公租房。