文／黎珏伶
發佈會上，華潤置地華南大區董事長孔小凱在致辭中指出，華潤置地已逐步向“城市綜合投資開發運營商”轉型，更首次公佈了在這一戰略轉型下華南大區的全新業務矩陣。
除了持續開發商業、住宅、寫字樓及綜合體這些綜合開發業務以外，還將通過城市建設運營、城市更新、產業平臺、創新業務等業務板塊的戰略佈局，全方位助推為城市夢想的升級。
這就意味著，華潤集團旗下的地產業務旗艦——華潤置地也搭上轉型城市運營商的列車。
城市運營成房企轉型方向的“新寵”
日前，中國社會科學院城環所副研究員王業強在解讀2018年《房地產藍皮書》時表示，2017年的商品房銷售面積是16.9億平方米，增速7.7%，比2016年減少14.8個百分點。同時2017年商品房待售面積有較大下降，比2016年減少1億平方米左右。
歷經20多年發展，我國的房地產市場從增量時代逐漸走向存量時代，單純依靠住宅開發的發展模式已經無法滿足房企的需求。在這樣的背景下，各大房企紛紛開始謀求轉型，開發+運營成為越來越多房企的共同選擇，城市運營商也成為了轉型路上的高頻詞。
在2017年度業績發佈會上，萬科董事會主席鬱亮提出，行業進入了新時代，需要告別舊思維，萬科將定位從“城市配套服務商”升級為“城鄉建設與生活服務商”，在住房業務基礎上，探索租賃、物流、商業、冰雪度假、養老、教育、產業辦公等業務。中國金茂在2017年年報中表示，中國金茂將堅持以城市運營為核心的業務模式，持續推動“雙輪兩翼”戰略升級。除此以外，圍繞城市及園區綜合開發和運營服務商這一定位，招商蛇口也從單一的房地產開發為主業向城市運營商轉型，深耕園區開發與運營、社區開發與運營、遊輪產業建設與運營三大核心業務，構建“美好生活圈”，佈局長租公寓、健康養老、教育文創等多元業務。
針對房地產企業普遍轉型這一現象，界面樓市特採訪了資深地產媒體人朱羅紀。他分析，主要是因為如今單純的住宅開發已經到了瓶頸期，未來儘管還是會增長，但是增長速度變慢，支撐不了企業的高速擴張，房地產的大規模普遍性的短缺時代基本上已經結束了。“在這個基礎上，人們的消費需求在升級，大家並不缺乏東西，但是需要好東西。”朱羅紀如是表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，房企對於城市運營的轉型，其實也是房企經營思路的轉型，實際上當前地產行業的調控是比較多的，這個時候房企從業績成長的角度看，其實會考慮一些約束少的、政策支持力度大的行業。總體上說，轉型利好房企的持續發展，同時也利好捕捉部分土地一二級開發的機會。
華潤置地華南大區董事長孔小凱在品牌發佈會致辭中表示：“地產行業進入新發展週期，華潤置地華南大區始終在規模與轉型間尋求平衡，並逐漸在形成了高品質戰略、複合型多元化業務等獨具特色的發展優勢。”
自2004年華潤中心項目對羅湖片區煥新開始，到2016年後海片區代建代運營，華潤置地一直以來都在探索與實踐城市運營，這次，華潤置地逐步向“城市綜合投資開發運營商”轉型，更大廣度與深度地探索如何運營城市人的理想生活，煥新城市夢想。
除了開發，城市運營商還要幹什麼？
與傳統的住宅、商業開發不同，在接受界面樓市採訪時，嚴躍進強調，城市運營概念更強調多種業態運作的思路。對於房企而言，這無疑是提出了更高的要求，也更加考驗其對業務的統籌與協同能力、資源整合能力。
儘管運營商成為很多房企轉型的方向，但是每個房企對城市運營的理解各不相同。當萬科在物流、長租公寓、教育領域探索，金茂在商業租賃、酒店、服務業領域謀劃時，華潤置地則在城市更新、城市建設運營方面佈局，以及用產業與創新去運營城市、激活城市活力。
在城市更新領域，以華南大區首個城市綜合體作品華潤中心為例，十年前，拆除原東方商城，華潤置地就通過萬象城、君悅酒店、幸福裡、華潤大廈等多個空間的開發與運營，共同建構起羅湖整個片區的復興。2007年起，大沖村經過十年時間被建成一個280萬平方米的城市人文綜合體——華潤城，不僅延續舊村落的文化脈絡，同時又煥發出了全新的面貌與活力，成為廣東省內最大的城市更新項目樣本。
備受矚目的湖貝片區舊改是華潤置地又一個標杆項目。發佈會上，華潤置地華南大區副總經理、城市更新業務總負責人趙榮說，華潤湖貝中心是一個兼具世界級難度和世界級水平的項目，這裡涉及原始宗地93宗，是深圳市僅有的2個城市更新統籌片區之一。從官方披露的具體信息來看，未來，深圳又一地標高度為666米的湖貝塔將矗立於此；將有6條地鐵線匯聚這裡，實現同層換乘，打造地上地下一體化交通基盤系統規劃；8處文化設施集群，含劇院、音樂廳、會議中心、美術館、電子競技俱樂部等，為人們從物質消費到精神消費的需求預留充足空間。
除了湖貝項目外，華潤置地也正在深圳推進華潤下李朗項目、華潤寶安鳳凰崗項目、華潤羅湖村項目、華潤上塘項目、華潤龍華科技小鎮項目、華潤潭頭項目、華潤航港生態產業城項目等數十個新項目的落地。在華南大區範圍內也陸續進駐了廣州、東莞、湛江等城市，推進90餘個項目的落地。
華潤置地城市更新業務與其他開發商相比，有著一些明顯的優勢。其央企身份、強烈的社會責任意識使得其能夠在城市發展戰略和城市總體規劃的大格局下，以實現社會價值為己任，並在華潤中心、大沖舊改等項目中積累綜合體開發及更新經驗，同時依託於集團強大的產業資源及多元業務背景，較好地平衡政府、村民等多方利益。
在城市建設運營業務方面，2009年，華潤置地華南大區代建與運營深圳灣體育中心“春繭”。憑藉獨特的運營模式，春繭成為全國首個運營第一年即實現盈利的體育場館，不過，這並不能算是華潤置地最得意的作品，其對深圳後海片區2.26平方公里的綜合運營更加可圈可點。2015年，華潤集團與南山區政府簽定了戰略合作協議，成為“後片區總運營商”。根據“總部金融+”的發展策略，華潤置地華南大區在公共服務設施、市政公園、教育、醫療等領域與區政府進行合作，規劃將後海中心區打造成文化中心和創新中心。華潤置地華南大區城市建設運營事業部前期策劃部總監廖慧在發佈會上表示，圍繞商業、文化、創新、生態四大核心功能，華潤置地對後海片區進行了文化商業軸、創客智慧軸、未來市集軸及中心河生態景觀帶“三橫一縱”的空間架構規劃，並且將根據運動、創新、現場、文化、創客、製造、生態七大主題進行空間佈局。此外，華潤置地還將在後海片區打造國際創新中心、文化藝舍、都會校園、科技館、未來生活館、體育娛樂中心等亮點項目，於2017年正式開園的深圳人才公園也是其中之一。
根據界面樓市得到的消息，截止到今年6月底，在深圳，華潤置地代建運營已建和在建項目已累計達到52個，覆蓋了深圳南山、寶安、福田、羅湖、龍華、龍崗、坪山等7個核心區域，並與南山區、羅湖區、寶安區、龍華區政府達成戰略合作，總投資額超過450億元。
正像發佈會上廖慧所說，華潤置地的城市運營之路，開始於對理想城市的美好願景，他們希冀能夠在城市構築不同的生活空間，重塑城市人的日常生活，讓建築賦予更多的公共使命與社會責任，讓城市向所有人開放，也使所有人產生獲得感。這是華潤置地對城市運營的理解，也是該企業城市建設運營的基點。
華潤置地作為“城市綜合投資開發運營商”的優勢何在？
如果將城市運營之路看做一場長跑比賽，各大房企正展開激烈角逐，我們不禁開始思考，到底什麼樣的企業更容易在這場競賽中取勝？強勢入局的華潤置地優勢在哪？能否拔得頭籌？
嚴躍進在接受界面樓市採訪時表示，隨著PPP模式的推進，政府和社會資本的結合力度加大，各類帶有盈利機會的土地開發和項目綜合開發的機會增加，這會帶來很多企業積極做轉型，尤其是一些產業導入等類地產業務的開發。與此同時，藉助PPP模式，地產商也更容易獲得競爭優勢。
他還進一步談到，對於華潤置地來說，轉型為城市運營商有其較好的優勢。第一是集團本身多元化戰略，有助於導入商業、文化等資源，這是其城市運營方面可以運用的資源。第二是華潤置地本身擁有較好的政商關係，或為其尋找更優質是城市運營項目以及獲取更多的資源配套有支持作用。
事實上，除了傳統的住宅、商業、寫字樓開發、城市更新、城市建設運營業務，華潤置地華南大區在“城市綜合投資開發運營商”轉型過程中，還將多元化觸角伸向產業、創新業務等方向。截至日前，華潤置地已經在產業合作領域儲備產業資源150個，建立長期重點合作資源35個，簽約戰略合作10餘個，包含MIT中國未來城市實驗室、騰訊、鳳凰醫療、邁瑞等合作伙伴。
目前看來，豐富的城市運營經驗及優渥的資源都讓華潤置地擁有了許多房企無法企及的優勢。不過，如今行業洗牌加速，房企競爭激烈，華潤置地最終能否在城市運營賽程中脫穎而出呢？我們拭目以待。
備註：PPP模式（Public-Private Partnership），即政府和社會資本合作，是公共基礎設施中的一種項目運作模式。在該模式下，鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。（來源：百度百科）
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