PART 1
繼土地、二手房涼涼後，最近半個月，紅極一時的法拍房，降溫跡象明顯。
7月，濱江區拍賣的7套房子，僅兩套成交價高於評估價。但漲幅有限，比評估價貴了6萬。
4套低於評估價成交，1套流拍。
但在6月，濱江區拍賣的11套房子，還有一半多成交價高於評估價。像商業盤君尚大廈，一套不到50㎡的房子，224萬成交，高出評估價60萬。
拱墅區情況類似。
7月拍賣了7套法拍房，只有信義坊、淺水灣城市花園兩套房子，成交價高於評估價。餘下5套，都比評估價低。
但在6月，12套拍賣房裡，9套成交價都高於市場價，只有3套商業性質房源，比評估價便宜。
關鍵是，一些熱門的、地段稀缺的二手房，頻頻低於市場價拍出。
寶石山下的寶石二路小區，對面是保俶塔實驗學校。
7月10日拍賣了一套168㎡的房子，評估價1115.9萬，16次出價後，買家以826.1萬拿下，單價4萬9。
杭州市二手房交易監管服務平臺上，寶石二路小區的房子，一共4套掛牌，掛牌價最便宜的一套，單價6萬4，貴一點的單價近9萬3。
大關南四苑，這個月也拍賣了一套105.6㎡的房子，360萬成交，單價3萬4，比評估價便宜了60萬。
該小區同面積段的房子，4月二手房成交價還要3萬9。
德勝東村一套74㎡的房子也是一樣，評估價260萬，最終225.5萬成交，單價3萬。
同樣面積段的二手房，該小區要賣3萬4，貴一點的能賣到4萬1。
PART 2
有部分房源，買家一次競價，直接底價成交。
像三墩金地自在城求學裡組團，一套115㎡的房子，評估價465萬。買家一次競價，就以372萬的起拍價拿下，單價3萬2。
該小區6月二手房簽約均價接近4萬，相當於打了8折。
海派風景一套86㎡的房子，也是一樣。買家以247.2萬的起拍價拿下，單價不到2萬9。
同小區6月二手房簽約均價要3萬4，相當於85折。
大體量的商業項目就更艱難了。產品特殊、面積大、總價高，更難拍出高價。
西湖文化廣場19號有套1224㎡的辦公樓拍賣，評估價4910萬，3232.4萬成交，只比起拍價多了900萬。
湖墅南路一辦公用房，4566㎡，之前流拍過一次，當時的起拍價要6305.4萬，前兩天5744.4萬底價成交。比評估價便宜3263.3萬。
能成交還是好事。
有些地段不差的，因為戶型大了些，都沒人拍。
像下沙世茂江濱花園，一套260㎡的房源，起拍價439.76萬，單價不到1萬7。
還有緊挨著西湖，長生路58號，一套228.6㎡的房子，864萬起拍……
因為沒人競拍，最後流拍。
流拍意味著，二次拍賣時，起拍價還要再往下降。
要知道，2月初，武林壹號才剛拍出一套2750萬的房子，單價超9萬4，比同小區二手房的均價還要貴個1萬。
PART 3
法拍房降溫，有以下三方面因素影響。
第一，新房搖號分流。
7月1日至今，短短20多天，杭州一共下發了25張預售證，4891套新房入市。
這一數量，遠超同期的五六月份。房源數量增多，意味著中籤率也跟著加大。
“買法拍房的，大多是奔著投資來的，很少有自住需求。”業內人士說，原本這些要參加拍賣的人，現在都去搖新房了。
拍賣需要交納的保證金，因新房搖號資金凍結，被抽空。
原來三墩賣得很火的金地自在城二手房，早幾個月前單價就有破4萬。但這個月連著3套，法拍房成交價低於評估價，甚至還有房源流拍。
再加上，最近一個月多來，P2P接連暴雷，許多人原本計劃用於買房的錢，一併虧損。
第二，市場大趨勢在吹冷風。
原本萬眾期待的7月土拍，卻一次又一次以低溢價成交。
前兩天，餘杭運河新城兩宗宅地，因無人競價，直接底價成交，在這今年還是第一次出現住宅地塊底價成交。
市場更是一片唱衰。“開發商都沒錢拿地了，市場變冷了。”
二手房也好不到哪去。7月1日至7月21日，二手房成交4728套，從趨勢來看，會是第三個月成交下滑。
法拍房可以說是另一類二手房。而慣用的“7、8月份本是樓市淡季”的說法，並不能解釋二手房在降溫的事實。
只要購房熱情在，天氣是抵擋不住人們要買房的心。除非，買房心態發生了變化。
第三，部分法拍房起拍價抬高。
法拍房的價格，是由評估公司根據市場價格進行評估，往往是拍賣前1-3個月，周邊同類房源二手房的價格。
濱江區的中南白馬湖壹號，這個月拍賣了一套89㎡的毛坯房，起拍價270萬，單價3萬，流拍。
為什麼，同小區二手房成交價也就3萬。
下城區施家花園成功拍賣了一套220㎡的房子，551萬成交，比評估的627萬，便宜了76萬。
但2萬5的成交價，跟該小區同面積段二手房價格差不多。
PART 4
法拍房，也是分好賣不好賣的。
一般70-120㎡戶型段，總價400萬以下的便剛需房源，較為搶手。
如果是品牌房企的房子，競拍的人多，成交價跟評估價差距不大，甚至還要高。
400萬以上的房子，總價高，競拍的人也就少了。不但競拍輪次不會太多，跟評估價之間的價差，拉的也會比較大。
濱江區的太陽國際公寓，前兩天拍賣掉一套253㎡的房子，評估價1363.14萬，實際成交1170萬，比評估價便宜了近200萬。
即便高於評估價拍出，也不排除競買人會悔拍。
去年6月，藍色錢江拍賣了一套157㎡的房子，總價1234萬，單價高達7萬8。房子不沿江，卻創下小區二手房價新高。
拍下沒多久，競買人悔拍，60萬保證金不要了。
早年，選擇法拍房的人，大多是衝著可以撿漏去的。畢竟，法拍房的起拍價大多都是低於市場價。
直到2016年9月，杭州實施限購政策後，司法拍賣漸漸火了起來。
那時候，300萬以內的法拍房，幾乎無漏可撿。
法拍房不限購，通過司法拍賣可以繞開限購政策，對外地投資客來說，再好不過了。
這之後，杭州曾誕生過多套創記錄的房源。從剛需盤到豪宅盤，拍賣價往往比二手成交價還要貴。
像去年3月9日，九堡的麗江公寓北區，一套88㎡的房源成交價274萬，單價超3萬1；
3月10日，丁橋的龍湖名景臺，一套89㎡的房子，成交價231萬，單價近2萬6。
放在當時，這些價格都比二手房還要貴個幾十萬。買家都不是杭州人。
豪宅市場也不例外。
城市之星，之前成功拍賣了一套289㎡的房子，評估價844萬，最終1152萬成交，比評估價高出308萬；
欣盛東方潤園，363㎡的房子，評估價1665萬，2120萬成交，貴了455萬。
直到去年年底，法拍房的熱度才稍稍降溫。但一開年，法拍房的熱度，隨著武林壹號等豪宅的拍賣，又一次升溫。
如今，法拍房領跌樓市，或許是一個強烈信號。
相比二手房，法拍房有兩大特點：一是不限購，適合投資客。它的趨冷，說明投資客在退潮。二是非賣不可，沒法“捂盤”或“死扛”，更能反映真實的市場需求。
如果8月，法拍行情還繼續走低，那麼必然會影響到二手房的估價。
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