案情介紹：
2013年9月11日，徐某某（乙方）與張某某（甲方）簽訂《購房合同>，約定甲方自願將其房屋出售紿乙方，房屋坐落於某市某某名城某幢某單元某層某號，建築面積為76.04平方米，套內建築面積為64.83平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積為11.21平方米。甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體情況，保證該房屋沒有設定擔保、沒有權屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
按建築面積計算價款，房屋單價為每平方米8548元，總金額65萬元。乙方在2013年9月11日前付給甲方定金40萬元，上述定金在乙方最後一次付款時衝抵房款；乙方在房屋產權證、土地使用證過戶手續辦理完畢之日付款25萬元。甲乙雙方定於2014年2月日正式交付該房屋，定於2014年2月，日前向有關機關申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。
甲乙雙方確認，雖然房屋所有權證未作記載，但依法對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。甲乙雙方同意，雙方應於本合同生效之日起，到房地產主管部門辦理過戶手續。如甲方原因而不能辦理過戶登記，乙方有權解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，並按本合同第八條承擔違約責任。
合同第八條約定，甲方如不按合同約定的日期辦理房產過戶以及交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方有權解除合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，並應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
合同簽訂當日，徐某某向張某某支付了40萬元現金作為購房價款。2014年1月18日，徐某某再向張某某支付了6萬元購房價款。此後，張某某一直未將房屋交付給徐某某，也未將房屋過戶給徐某某。經多年多次催告，張某某均未履行合同約定的義務。
法院認為，無證據證明張某某購買了涉案房屋，也無證據證明張某某是該房屋的產權人，更無證據證明張某某取得了該房屋產權人的授權和追認，所以原被告簽訂的《購房合同》，雖然具有《合同法》關於合同成立和效力的條件，但能否轉移標的物存疑。不僅如此，被告張某某在合同簽訂後，也未將標的物房屋移交原告徐某某和過戶，已構成違約，原告徐某某因此要求解除合同符合《合同法》的規定。
合同解除後，財產應當返還，被告張某某根據合同取得的徐某某定金、購房款合計46萬元應予返還並支付利息。合同解除後，違約方仍需根據合同約定向守約方支付違約金。因張某某違約，徐某某要求其支付違約金的理由成立，其主張的違約金金額偏高，法院依法予以酌情調整！
據此，依照《中華人民共和國合同法》第八、六十、九十四、九十七條的規定，判決如下：
一、解除徐某某與張某某於2013年9月11日簽訂的《購房合同》；
二、張某某於判決生效之日起十日內返還徐某某460000元，並支付利息（其中400000元從2013年9月11日計息，60000元從2014年1月18日計息，至判決確定的付款期限屆滿之日止，利率執行同期中國人民銀行貸款基準利率）；
三、張某某於判決生效之日起十日內支付徐某某違約金46000元；如未按判決確定期間履行給付金錢義務，應依法加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費10702元，由張某某承擔。
律師點評：《中華人民共和國合同法》規定“第九十三條【合同約定解除】當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”，本案中，因為被告張某某沒有履行合同約定的義務，所以原告方在合同約定的解約條件成就時，有權解除合同並追究對方的違約責任。
法律建議：本案中的徐某某和張某某本來是關係不錯的朋友，所以徐某某才在張某某沒有出示房產證的情況下於簽約當天支付了40萬現金，並在後期支付了6萬購房款，從而遭受了如此巨大的損失，而且催收幾年不果。由此可見，具備法律意識是多麼的重要，如果本案中他審查了張某某的證件並尋找第三方作為中間人，就能夠將風險降到最低，甚至根本不會損失46萬。
所以，當事人在從事相關交易時，可以考慮委託專業的房產律師進行對風險的防範。
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