聊正題之前先扯一下，由於股票的暴漲，恆大許家印個人財富值半年爆炸式的增加2000多億，增加速度讓人瞠目結舌。
A股上市公司方面，除了像萬科個別地產股票，有創歷史新高，大多數A股的房地產股票，今年以來上漲幅度有限，少部分表現為下跌。
截至10月23日，已公佈9月份銷售業績的25家上市房企今年前9個月合計銷售額約2.4萬億元，同比增長43.24%。萬科以3961億元暫居上市房企前9個月合同銷售總額榜首。在合同銷售總額同比增幅方面，融創中國以123.23%的比例領跑。整體而言，在這場銷售規模“競賽”中，大房企仍保持著一定的速度，部分中小房企已開始掉隊。
保利地產、金地集團、萬科公佈今年前9個月的銷售業績來看，1月至9月，保利地產實現簽約面積1501.26萬平方米，同比增長27.24%；簽約金額共計2081.59億元，同比增長32.16%。金地集團今年前9個月累計實現簽約面積558.9萬平方米，同比增長23.10%；累計簽約金額1026.1億元，同比增長42.68%。至於“老大”萬科，今年前9個月累計實現銷售面積2664.5萬平方米，同比增長33.75%；累計銷售金額3961億元，同比增長50.67%。
不少上市房企今年前三季度的銷售總額已與去年全年相當，甚至已實現超越。如萬科前9個月累計銷售3961億元，超過其去年全年3647.7億元的銷售額。保利地產2016年全年共實現簽約金額2100.87億元，今年前9個月的銷售額就已逼近去年全年。而金地集團前三季度的銷售額已超越去年全年的1006.3億元。類似的還有華潤置地，該公司今年前9個月累計合同銷售金額約1006億元，距去年全年的1080.4億元也僅一步之遙。而融創中國前9個月實現合同銷售額2080.7億元，遠超其2016年全年的1553.1億元。
在已經公佈的業績方面，我列舉幾個主要A股的龍頭房企狀況，沒有發佈三季度報告的，我以半年報說明，個人不去推測三季度報告，以上市公司公告為準。
金融街(000402)10月24日晚間披露三季報，公司2017年前三季度實現營業收入159.11億元，同比增長87.96%；淨利潤14.44億元，同比增長79.63%。基本每股收益0.48元。
萬科2017年上半年萬科實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤73億元，同比增長36.5%。受累於結算規模，今年上半年萬科實現營業收入698.1億元，同比下降6.7%。董事會秘書朱旭表示，“從當前進度來看，全年竣工面積預計將與年初計劃基本持平，全年的結算規模依然有保障。”
金地集團2017年上半年公司實現銷售金額703.4億元，同比增長60.03%；淨利潤11.52億元，同比增長48.11%。每股收益0.26元。上半年實現營業收入127.11億元，同比下降9.77%，下降原因和萬科雷同。
保利地產2017年上半年銷售金額1466億元，同比增長33%；淨利為56.51億元，同比增長14%；基本每股收益0.48元。上半年營收為544.59億元，同比下降1.25%；下降原因和萬科雷同。
信達地產2017年上半年公司實現營業收入60.49億元，同比增長97.16%；淨利潤為2.45億元，同比增長88.1772%；每股收益為0.16元。實際控制人 ：中華人民共和國財政部(持有中國信達資產管理股份有限公司股權67.84%) 。
房地產板塊當前的主要風險就是政策風險，剛剛結束的重要會議，國家領導人和相關部門負責人繼續重申“要堅持房子是用來住的不是用來炒的”，政策的變動很大的影響市場情緒。不過這往往也給予了更大的參與機會，因為沒有這一政策風險因素的影響，在A股上市的房地產公司即使不能像恆大、融創地產股那樣半年暴漲5倍，至少也會像上半年A股上市的鋼鐵股一樣，個股上漲50—100%是大概率事件。
個人的做股票思路：中長期看，股票上漲或下跌最終的，歸根結底的核心因素就是：業績、業績、業績。
對於房地產股票，雖然有“要堅持房子是用來住的不是用來炒的”利空政策風險，但是同時在政策上也有利好對沖。
在當前的房地產業，租購併舉已成為樓市調控之後的又一熱點話題。今年來，從國家到地方政府層面紛紛出臺各類落地政策加大對住房租賃市場發展的扶持力度。廣州等一些試點城市還率先提出在教育等方面租售同權的政策概念，為今後市場快速擴容發展提供了巨大的想象空間。
住房和城鄉建設部部長王蒙徽近日表示，要以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、投資等手段推進房地產市場建設。此前，我國已在廣州、深圳、南京等12個人口淨流入大中城市開展住房租賃的試點工作，加快培育和發展住房租賃市場。同時，支持北京和上海開展共有產權住房試驗等，加快推進住房保障和供應體系建設。
在住建部發出加快租房管理制度建設信號的同時，深圳10月19日亦隨之出臺了一份加快培育和發展住房租賃市場的實施意見。該意見明確提出，允許已建成並空置的商業建築，以宗地為單位按規定改建為租賃住房。
從這份意見看到，深圳擬引導當地各國有企事業單位開展規模化租賃，鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。此外，深圳還將鼓勵住房租賃企業優先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務。對於非深圳戶籍的承租人，可申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。
在中央與地方共同推動住房租賃市場發展的大環境下，住房租賃市場迎來黃金髮展期已成為機構共識。在政策強力支持下，住房租賃行業成長空間較為廣闊。
鏈家研究院的行業報告顯示，中國房屋租賃市場規模，2016年為1.1萬億，2020年為1.6萬億，2025年為1.9萬億，2030年會超過4萬億元。
個人認為，目前租賃市場的發展格局中有兩類公司最為受益：1、房地產服務商類公司：世聯行、昆百大A。2、率先佈局長租公寓的房地產開發商：萬科A、濱江集團。
2017年前三季度，龍頭公司前20強實現銷售額同比增長44.4%，跑贏行業接近30個百分點，資源在向龍頭集中，未來強者恆強。 通過分析得出，今年在A股上市的房地產個股業績整體大增是確定性的。行業雖然有政策上的利空壓制，但是同時也有政策上的利好對沖，關鍵是看企業能否快速調整適應國家政策。
本人選取了既有業績增長、又是行業和區域的龍頭，並且佈局長租公寓市場的濱江集團作為重點分析。
業績方面：
濱江集團2017年上半年公司實現營業收入49.68億元，同比下降41.01%；淨利潤為9.20億元，同比增長36.52%；每股收益為0.30元。2017年1-6月公司銷售金額224億元，其中杭州地區銷售額位列杭州市場銷售金額第二名。在交付方面，武林壹號部分樓幢、萬家名城二期等項目陸續交付，為濱江集團的品牌贏得良好的口碑。
濱江集團2017年前三季度業績預告，預計公司2017年1-9月淨利潤為10.16億元～13.21億元，上年同期為10.16億元，同比變動0.00%～30.00%。
公司表示，做出上述預測，是基於以下原因：公司主營業務屬於房地產開發行業,以房產交付、開具發票作為收入確認標準,存在季度間收入的不均衡性。報告期內武林壹號部分住宅、金色黎明三期、金色江南等尾盤結轉,收入較上年同期增長。
市場規劃方面：
濱江集團2017年10月12日在互動平臺表示，未來，公司計劃積極推進長租公寓計劃，充分發揮城市開發商和運營商的優勢，力爭成為杭州集中式長租公寓的市場龍頭。
從2016年開始，濱江集團提出了“三點一面”的發展戰略，以杭州、深圳、上海為三個點，深圳作為主戰場，上海作為次戰場，杭州則是根據地，長三角富裕城市為面。這是現階段的佈局，未來三點一面也能轉為三點兩面(增加珠三角)、三點三面(增加京津冀)、三點四面(增加西部地區)。目前公司貨值2000億，爭取今年達到3000億，確保明年達到3000億，爭取三年內達到4000億元的貨值，力爭為2019年達到千億目標及未來可持續發展打好堅實基礎。
杭州提出主城區城中村改造五年攻堅行動，“十三五”期間要完成主城區共178個村的改造。濱江集團已獲取杭政儲出<2017>28號地塊股權，該項目為杭州村級留用地項目，濱江集團已經與杭州市中心14個村達成意向，目前正在積極推進中，總建設體量接近300萬方。未來，公司計劃積極推進長租公寓計劃，充分發揮城市開發商和運營商的優勢，力爭成為杭州集中式長租公寓的市場龍頭。
濱江集團此前在互動平臺上介紹，公司同電建地產參與了雄安特色小鎮建設，此外，還在建的濱江天目山小鎮項目也是特色小鎮項目之一。
備註：貨值是指以貨幣計算的生產、銷售等經營產品和貨物的總價值。具體到房地產，貨值是基於“在建項目、開盤未售、開盤已售”等所有“在途貨品”價值的總和，項目總貨值就是整個項目預計最終銷售的銷售收入金額。
股東方面：
2017年6月7日濱江集團發佈公告，控股股東濱江控股計劃自2017年6月8日起12個月內增持公司股份，累計增持金額不少於5億元，不超過20億元。
濱江集團2017年9月27日午間公告稱，基於對公司未來發展和長期投資價值的信心，同時為維護公司股價穩定，切實維護廣大投資者權益，公司控股股東杭州濱江投資控股有限公司出資自願增持公司股票，截止 2017 年 6 月 14 日，控股股東通過興業信託—興發穩潤 1 號集合資金信託計劃(以下簡稱“興發穩潤1 號”)累計增持股份 22,519,650 股，佔目前公司總股本的 0.72%，均價 7.00 元，增持總金額為 15,753.8253 萬元。
公告稱，興發穩潤 1 號已於 2017 年 9 月 26 日通過深圳證券交易所大宗交易系統賣出。本次交易完成後，公司控股股東濱江控股持有股份1,275,923,279股，佔目前公司總股本的 41.01%。
中央匯金資產管理有限責任公司不同於證金公司，中央匯金通常持股是中長期持股，持股時間通常在一年以上。中央匯金資產管理有限責任公司持股5005.66萬股，對應當前最新股價市值在3.5億元。
小結：濱江集團最新動態市盈率12倍，總市值222億元，在房地產板塊裡面具有一定的估值優勢。同時，積極響應、跟隨國家政策，積極推進長租公寓建設，充分發揮城市開發商和運營商的優勢，積極爭取成為杭州集中式長租公寓的市場龍頭。投資者後續對其可以保持適當的關注，以發掘其中的機會。
風險提示：文章的內容僅為投資者交流、學習，不構成任何投資意見或建議，投資者不應以此取代自己獨立判斷或僅根據文章內容做出投資決策。文中所列個股僅作為案例分析，並非具體推薦，不作為投資者買入或賣出的參考或依據。股市有風險，投資需謹慎！
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