這一招中國式棚改，讓三四線房價停止天怨人怒地上漲，又能繼續為中國經濟保駕護航。一如08年金融危機下的4萬億，棚改又走回了它的起點。
貨幣化棚改是什麼？
2015年，經濟下行，很多專家出來唱衰三四線樓市。
不可思議的是，三四線樓市不但沒有走入經濟學家們堅信的房產下行週期，反而怒漲一大波，成為中國經濟絕地反彈的強大推手，專家們的臉腫成了饅頭。
這股神秘的力量，來自“貨幣化棚改”，它以全世界絕無僅有、政策上大開大合的方式啟動了一場全國性的樓市狂歡，在短短3年時間裡徹底扭轉了三四線城市的命運。
2018年，中國經濟又現危機，中美貿易戰烏雲壓城，又遇上美國加息週期，擠壓了國內貨幣政策調控能力。
在“中國經濟向何處去”的關口，棚改的路徑再次變異——這邊央行出手摁住水龍頭，改貨幣化安置為實物安置為主，那邊住建部堅持用棚改穩定大市，未來三年中國仍將改造1500萬套。
這一招中國式棚改，讓三四線房價停止天怨人怒地上漲，又能繼續為中國經濟保駕護航。一如08年金融危機下的4萬億，棚改又走回了它的起點。
從今年開始，棚改的偉大使命已不再是去庫存，而是保增長了！
今年樓市形勢已逐漸清晰，一二線城市將成為房地產的重點。前兩年，在一二線城市限購的背景下，三四線城市上漲房價已經上漲過一波，這裡也已經成為炒房者的福地。房價上漲，交茶水費搶房，其中雖然有很多開發商導演的可能性，但是難以掩蓋這三四線的火爆。
從整體上看，三四線的樓市繁榮趨勢已經走下坡路，無論是人口的淨流入，還是從三四線城市的產業經濟增長力上看，三四線樓市的繁榮都在短期內難以恢復，這從郭國開行的棚改政策嚴格執行，還是從三四線樓市的價格數據上來看，都已經看不到高企的趨勢了。
棚改後的三四線城市房產會迎來什麼局面？
針對棚戶區改造，住建部明確提出：
1、因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；
2、商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
3、進一步合理界定和把握棚改的範圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。
棚改收緊之後，關於三四線城市利空的消息一波又一波。
1.7月6日，河南許昌2018年第八批土地全部流拍，沒有一家開發商競價。
2.7月10日，福建省東北部沿海城市寧德中心城區範圍內新購商品住房限售3年，成為繼徐州、宜昌之後限售的又一熱門三四線城市。
3.近日，全國人口淨流出第三多的城市的四線城市——安徽阜陽，頻頻傳出投資客大量拋盤撤出的新聞。而阜陽是2017年整個安徽省內房價漲幅最高的城市，之前還要找關係才能買到新房。
土地流拍、三四線城市限售潮來臨，炒房客加速拋盤撤出...這麼多刷屏的三四線城市的利空消息，那三四線城市房產會迎來什麼局面？
一二線城市房價對棚改的依賴其實很小，更多還是因為人口的流入和真實的購房需求支撐，棚改政策的收緊不會對房價造成多大的影響。
而三四線城市恰恰相反，過去兩年房價上漲最主要的原因就是棚改貨幣化安置帶來的購房需求，這對三四線樓市來說舉足輕重。
棚改收緊後三四線樓市的變化，可以從新房和二手房市場兩方面來看。
（1）住房需求減少，新房市場一定走向低迷
一方面，從新房市場來看，棚改貨幣化安置的拆遷款是三四線房價成倍上漲最重要的資金支持
三四線城市本身的購房需求和資金是不多的，現在收緊棚改和降低貨幣化安置，相當於要停了給貧血的病人輸血，沒有了血液的補充，貧血的樓市怎還有力氣往上衝呢？
2017年，棚改貨幣化去庫存面積佔了當年全國商品房銷售的21.2%，在三四線城市，貨幣化安置帶來的去庫存面積佔商品房銷售的比例就更大了。
以湖南嶽陽為例，2017年貨幣化安置比例達到98%，帶動住宅銷售面積佔全市住宅總銷售面積524萬平方米的53%。
也就是說去年岳陽一半的住宅銷售是來自貨幣化安置產生的購房需求，換句話來說，一旦棚改收緊甚至完成，沒有了拆遷出來的購房需求和貨幣化安置的貨幣補償，岳陽的買房需求會減少過半。
這樣一來，房價能不跌嗎？
另一方面，這些棚改的拆遷戶本來就是三四線城市很大一部分的購房來源。現在提前拆遷安置完了，其實就是在透支未來的購房需求。
再來看一組有趣的數字，2014年-2017的貨幣化安置比例分別是：9%、28%、48%、60%。貨幣化安置比例開始大幅度提升就是在2015年-2017年，看到沒有，這個剛好與中國房價暴漲是完全一致的週期。而現在貨幣安置的比例下降，所對應的房價你們覺得還會繼續上漲嗎？
把賠錢變成賠房子，不僅市場上少了錢，而且購房需求也減少了，房價下跌也就成了理所當然的事。
（2）二手房市場規模小，有價無市、接盤更加是寥寥無幾
經濟越發達的城市，存量房市場就會越活躍，像北上廣深，二手房交易會比一手房交易更活躍，因為市中心沒地了，沒地就不能蓋新房子，要買就只能買二手房。但三四線城市不一樣，地多、房多，但人少，買房可以直接買新房，完全沒必要去挑二手房。
這就會導致一個問題：三四線的購房需求本來就不大，還大部分都衝著買新房去，那這大量的二手房誰來接手呢？
當然，如果你大幅度降價，譬如打個7折，對比新房有明顯的價格優勢，那還是會有人願意買二手房的，但這就是虧本的投資了。
三四線城市是個典型的增量市場，也就是說新房市場，增量市場只能買來自住，不適合投資，存量市場才是投資的最好選擇。
所以說為什麼我一直跟大家說不要去投資三四線城市，寧願面積買小一點、還款壓力大一點，也要買一二線城市的房子。
很簡單，就是一二線會有更多人願意來接手你的房子啊，有需求不就有漲價的空間嗎，有人接手才能房子才能變現啊。
如何進行三四線城市的房產優化？
1、哪些三四線城市依然具有投資價值？
中國城鎮化發展到現在，已經過了農村人口無差別湧入城市的第一階段，發展到農村和三四線城市人口一起流向一二線城市及其都市圈的第二階段。
大部分的三四線城市都會受到人口流失、棚改紅利結束的影響。
但是，有一類三四線城市是幸運的，那就是環一線城市。
一二線大城市的房價上漲會導致購房需求的外溢效應，讓周邊的中小城市同步受益，由此形成中心城市與鄰近城市在居住上的承接關係。
譬如廊坊之於北京，惠州之於深圳，簡單一句話就是：跟著大城市有肉吃。
目前來看，二線城市的輻射能力還較弱，等未來十年，一批強二線城市完成崛起後，它們的鄰近城市才會得到較強的外溢輻射。
現階段的中國，只有一線城市能提供強外溢輻射，所以當前唯一值得投資的三四線城市只有那一批環一線的三四線城市。
2、如何優化三四線房產？
a、除非剛需，投資性儘早賣掉
除非是自住的剛需房，否則趁現在棚改還沒有完全結束，房價上漲的餘熱還在，而且房產稅還沒有真正到來的時候，能出售的儘快出售。
尤其是那些位於郊區的、戶型不好的、生活配套不齊全的、沒有學區的、沒有電梯的房子，一旦房價下跌絕對是首當其衝，跌得最快，跌得最多的。
b.置換到高投資價值地區
雖然大部分的三四線城市都已經失去投資的價值，但對於國人來說，房產依然是最安全、最簡單，也是最容易實現高收益的一種投資手段。
但同時，我們也該認識到，中國房價全面暴漲的時代已經過去，買房要賺錢不再是一件簡單的事，想要獲得低風險、高收益的回報就必須選好投資方向和項目。
(1)選擇具有高價值的投資方向
從城市角度來講，條件允許的當然可以優先選擇一線城市和強二線城市，如果資金不足或者沒有名額，也可以考慮一些高投資價值的環一線城市，譬如粵港澳大灣區政策支持下的環深城市群。
另一方面，也可以將目光放在未來10年黃金居住需求的旅居養老房產上，但是中國目前最好的旅居養老地海南已經全面限購，但是國內沒有條件相當，在氣候、空氣和景觀都能齊全的城市和地域能替代它，所以很多人將目光放在國外。
海外投資已經成為房產投資的一大主流，特別是東南亞房產更是近年來的投資熱點，不管是從資產配置角度上的投資，還是承接國內旅居養老需求的旅居養老房產都可以考慮，但是要挑對國家和城市。
(2)挑對區域和項目
另一方面，在城市的投資區域和項目的選擇上也要精挑細選，充分發揮佔位意識，佔據最優質的地段、交通、學區等資源，這才是房價上漲最好的保障。
房子好不好，可以用三大標準來衡量，“可住、可租、可售”。
“可住”是最基礎的要求，不宜居的房子絕對不會有好的價值，譬如又偏遠、戶型又差、交通又不便捷的房子，房價再便宜又有什麼意義呢？
“可租”是指容易出租並且租金回報高，特別是現在樓市暴漲了一輪之後，房價不可能再出現兩三年翻一倍那樣瘋漲。
再加上很多城市都實施了限售，漲了你也未必能馬上轉手。那麼租金的房產唯一的現金流，最直接的一點是可以抵消部分房貸，減輕月供壓力。
從這方面來說，三四線的房子不僅難出租收益就很重要了，因為它是你這一刻投資，而且租金也低得可憐。
“可售”代表容易轉手。
對於投資房產來說，房價漲了不代表就賺了錢，房子只有轉手賣出去了才能算是真正賺了錢。
而大部分三四線的房子，轉手都不好轉手，就算房價一時上漲也未來只能是紙面財富。
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