2018年，瀋陽房價還會漲嗎？
我先告訴你，答案是肯定的。
前兩天，家裡有親戚想在瀋陽投資商鋪，問我的意見，被我極力勸阻。
因為商鋪談不上漲幅，主要看租金回報。而商鋪的不可控因素又太多，可能僅僅是朝向這種細微區位都會對後期經營產生影響。
投資房產，盯著剛需戶型的住宅足夠了，認知門檻沒那麼高，且漲幅是最大的。
這不是我拍腦門給的建議，論漲幅排行，一定是：
剛需戶型 > 改善戶型 > CEO盤
這個結論絕對是有數據支撐的，可惜我目前還沒找到。
簡單地聊聊瀋陽的地段和樓市，先看一張瀋陽地圖：
紅色細線為地鐵1號線，黃色細線為地鐵2號線，藍色圓圈是瀋陽人民公認的商圈。
渾河橫穿瀋陽，渾河以北類似上海浦西，以皇姑、和平、瀋河、大東、鐵西五大老城區為主。
渾南區類似上海浦東，是瀋陽重點發展的新區。
圖中正中心的紅點，是地鐵1、2號線的交匯點—青年大街站。從這裡沿地鐵2號線望南，也就是青年大街—五里河—奧體一線是瀋陽的CBD，集中了各種高檔寫字樓和高檔住宅。
市政府為了發展渾南新區，曾從老城區遷至渾南辦公，不可否認，瀋陽是往南向發展的。
五大老城區已經沒有新盤，想買只能「淘筍」。其中，和平區跟瀋河區的資源是最好的。
目前最熱的板塊，都是有大量土地存量的郊區—於洪（西）、沈北（北）、渾南（南），各大地產商拿地火熱。
上圖中重點標註的和平區長白半島，是我個人最看好的居住板塊。
綠化和河景資源數一數二、匯聚了大量一線開發商，區域規劃整齊乾淨。美中不足的是交通稍差，目前還沒有地鐵，不過已經在規劃中。
目前長白島已不便宜，大部分都在1.1W/平米以上。
渾南具有中國所有新區的毛病—位置偏僻，肌理不夠豐富，生活成本高（沒車是真不行），房價卻已集體跑贏老城區。但這些都只是目前的問題，可以通過行政和規劃的力量去解決，需要時間。
可以說，渾南新區消化了瀋陽大部分「改善性住房」需求。人口從老城區慢慢向新城遷移，是太多城市印證過的趨勢。
相信規劃的力量—這點對房產投資非常重要。若干年前環線邊緣的新盤，邊上毛都沒有，價格便宜。買了之後，所有親戚都會說，那是啥破地啊！你會覺得自己買錯了。
若干年之後，當城市發展擴張到環線時，你會發現自己當初低價買的樓盤有多便宜。如果瀋陽中高檔住宅未來的價格天花板是2萬元，你以1.2萬的單價入手，漲幅很有限。
如果幾年前，在新區還是個鳥不拉屎的地方時，你以5千元的價格買入，即便只漲到1.2萬，也是大賺。
我身邊真正在瀋陽樓市賺到錢的就一個人，08年貸款在渾南買了一套近百平米的住宅，單價不到5千/平米，現在單價1.2萬/平米。
嗯，這就是瀋陽的漲幅，想來瀋陽買房的朋友們，你們感受下。
其實房價是漲是跌，一百個人能有一百種理論，但是買房有一個策略，從來沒有失敗過，很多人都明白，但是卻很少有人執行，
就是買不買房聽國家的。
兩三年前的瀋陽，已經有很明確的去庫存信號，契稅補貼，低首付，利率85折，甚至還提出過零首付買房，雖然被連夜叫停，再結合少拍地甚至0拍地的情況，2018年瀋陽樓市上漲是必然的。
再看看現在，貸款利率折扣沒有了，而且還要乘以1.1，地也不像以前那麼稀缺，市區加渾南5年限售，在這樣的信號下執意買房並不理智。
還有人說過，牛市的末期是垃圾股上漲的好機會，別的績優股已經拉起來了，再漲需要的資金太多，而垃圾股拉起來需要的資金比較少，瀋陽就像是整個中國房地產的垃圾股，於是瀋陽在全國一二線城市上漲之後開始了補漲，現在以瀋陽為整體來談，市內五區就像大藍籌，渾南就像中小創優質股，那麼沈北於洪應該就是績差股了，渾南漲過，最後一波應該就是沈北了，而且沈北剛好不限售。
當然，對於買房來說還要區分好投資和自住，
短期投資沈北應該是比較好的選擇，當然也有人認為價格低的漲得也慢，價格高的漲得也快，說這句話的時候想想渾南。但是如果是長期投資或者自住加投資，渾南應該是更好的選擇。
另外，如果你認識幾個中介或者售樓員可能就發現了，他們最喜歡說的一句話就是你看去年拍的地都多少錢，麵粉都貴了麵包會便宜嗎。
地價只是反應開發商對未來房價的預期，或許會影響房價但是絕對不能支配房價，有人說6000拍的地那開盤價格至少得15000，但是如果未來形式不好，開發商降低建築成本犧牲建築質量，賣8000也不會賠。
從2018年1月到3月，我觀察了渾南的樓盤。
金地樾檀山的開盤價格已經是1萬多了，開盤當天，售樓處如同搶購白菜一樣，生怕晚了就沒了，事實上也是晚了沒好房了。
瀋陽的渾南，就是原來的東陵，只是後來把其中的一部分劃分給了大東，長青地區劃分給了瀋河，長白地區劃分給了和平。而剩下的部分就是現在的渾南。所以渾南的區域跨度是非常大的，這麼大的一片區域，價格也會有很大區分。
其中以奧體附近渾河岸邊和21世紀廣場附近房價較高，而渾南東南側價格較低。不過從去年華潤在恆大江灣附近以樓板價5600+配套拿地的情況下，未來這塊地建的樓盤價格也不會很低。
渾南的房價，2017一整年，受自貿區落成，打造一河兩岸精品區，大二環南移將渾南一部分劃入市區等各種利好消息的影響，價格有了大幅提高。
從17年的7000+到2018年2月份已經漲到9800。
2018年接下來房價還會漲嗎，我覺得不會暴漲，因為各種利好消息已經提前透支了渾南的房價，但是因為瀋陽儘管在過去的兩年，經濟形勢不好，GDP負增長，但今年已經觸底反彈，彰顯了一種良好的態勢，作為新一線城市，未來的國家中心城市，目前看總體價格較低，8000左右的價格甚至不如南方一些四線城市。
所以我認為渾南房價會一直平穩上漲。
再來說說全運路新市府。新市府板塊可能是2017年全瀋陽最火的板塊了，拿金石小鎮來說，2017年中旬的7500開盤價，到1月份的9500成交價，不能說漲太多，但肯定是賺到了。
2018年過年前，瀋陽渾南賣地賣了幾個億，有大連一方的地，有中海的地。一方的好像在恆大旁邊，要建萬達商業。於是，未來又要漲一波？
再來說說和平長白島，因為挨著渾南中路和勝利橋，三好橋，算是比較好的區域，買學區房？當然買二手的。因為二手比新房便宜啊還帶裝修！瀋陽的普遍，我是說普遍的怪現象就是二手房漲價慢，新房蹭蹭漲。今年房地產公司拿了這麼多地，一時半會不能再拿了。
房價下跌？不存在的！泡沫崩盤？不存在的！
買房建議？永遠是昨天買的是對的。
交通第一，學區第二，開發商第三，小三室第四。
據CRIC數據統計，2017年瀋陽共成交居住用地40幅，其中21幅成交樓板價在5000元/㎡以上。這些高價地塊部分案名已定且已開工建設，預計2018年均將悉數入市，而這些新項的入市或將使瀋陽房價再升一個臺階。
從2017年成交的居住用地來看，5K以上樓板價地塊有21幅，佔比達59%，而其中10幅地塊樓板價在6K以上。也就是說地價已經趕超沈北、蘇家屯等低價區域房價，新地塊入市房價必定高起，大批新高項目的入市將主推房價又一波的上揚。
從區域來看，鐵西區2017年成交居住用地建面最大，拿地房企為華潤、保利、中南三家品牌開發商，平均成交樓板價達6494元/㎡，產品將以高端改善產品為主。
瀋河區是瀋陽房價最高的區域，而新地塊樓板價價格已超房價，入市價格或將突破3萬天花板。
2018年，瀋陽房價還能不能漲？
回顧2017，瀋陽樓市先是去庫存成績明顯，後是地價飆升，可謂是“風聲水起”的一年。
那麼，今年，瀋陽房價如何走勢？我們從以下幾個方面來分析一下！
01土拍
2017年，瀋陽“地王”、高地價頻現，對市場的影響無疑是巨大的！土地成本是房價不可忽視的一點！
從幾次特別的土拍可以看出，瀋陽地價已徹底告別2000元時代，比如於洪的5900，渾南的6500......
再比如瀋河的12900，皇姑的11900，鐵西的7600......
如此的地價，帶給我們的衝擊似乎比房價還猛烈！
從去年開發商拿地來看，華潤勢頭較猛，其次為金地，而萬科、龍湖等地產大佬，後續儲備項目並不多，預計今年拿地的慾望應該是比較迫切的！
02板塊
2017年，瀋陽出現了很多逆襲的板塊，比如渾南全運板塊、東湖板塊；比如於洪新城......
這些原本適合剛需入手的板塊，彷彿在一夜之間，地價、房價大幅飆升！已漸漸成為瀋陽次成熟區域！
渾南依靠高定位的城市規劃，發展速度是驚人的！
於洪新城仰仗獨特的地理位置，逆襲速度也是歎為觀止的！
城市要發展，老城區人口飽和，再加上政策傾向，勢必會激起更多新星區域的爆發！這就是城市的發展規律！
03房價
每一宗地塊入市，關注者除了購房者，還有臨近項目。你的麵粉價已遠高於我的麵包價，我的麵包不得漲漲麼？
完全有點水漲船高的意思！
而其實，地價和房價，無非是先有雞還是先有蛋的邏輯！誰成就了誰，很難說清！
那麼，那些高地價區域的臨近盤，如今什麼價？
一、渾南全運板塊地價
and房價
二、渾南東湖板塊地價
and房價
三、於洪新城地價
and房價
最近，找了很多地價與房價的換算公式，貌似都沒有太明確的答案！
地價是透明的，但房屋的其他成本考究很難。
拋開是否有價無市，我們只要明確一條，開發商不會賠本賣房，那麼對於房價預測就有些眉目了！
04預測
2017年，瀋陽土地市場不斷突破我們的想象！
2018年，如果沒有外力的影響，瀋陽房價走勢應該就比較清晰了！
①、上半年，整體房價預計將超1萬，目前成交價約9千元。
②、下半年，還要看政策以及市場需求來判斷。
③、剛需盤在6000-9000元/㎡左右，改善盤在10000-30000元/㎡之間。
④、5字頭的房價可能會越來越少了！
目前，瀋陽二環內土地已十分稀缺，主要新增供應都集中在二三環之間，更多的是三環外，對於瀋陽三環外各版塊的發展，我更看好沈北區域。
未來5到10年時間，沈北新區將建設成為“瀋陽北部國際化、現代化的城市副中心”，“中國最具北方特色的生態宜居地和文化旅遊目的地”，這些都將讓沈北新區的樓盤更具升值潛力。
相較於其他區域，沈北樓市庫存還是比較大的，且沈北是一個重要的價值窪地，隨著地鐵2號線北延長線將在年底開通、南北快速幹道全線貫通、“京沈合作”戰略佈局、盛京站及京沈高鐵的重要規劃等重點城建不斷開展的種種利好，沈北新區未來將吸引著更多置業者到來。
我預測2018-2019年沈北房價或將有20%-30%的漲幅。
最近，瀋陽關於房價調控政策頻出，在調控之下，瀋陽房價也呈現小幅度變化。
在政策方面，瀋陽房貸首套房貸利率上浮0.5%，二套以上上浮10%以上，及房產稅等政府調控政策，以及瀋陽作為全國住房租賃試點城市，未來租售同權也將對住房銷售形成一定的影響。
短期來看，房價調控政策是不會取消的。“房子是用來住的不是用來炒的”，只有良性需求才能帶來良性的市場，“爆點”頻出的市場必將不會長久，這也是政府“穩房價”的核心。
除此之外，東北振興，瀋陽經濟發展大勢帶來的信心，和人才的流入，也是影響未來房價走勢的重要因素。
由本地和外地人口組成的購房群體，和租賃政策等多重住房體系將是未來支撐房價水平的決定因素。
由此可見，
2018年瀋陽整體房價仍將保持平穩上漲的態勢。
以上本人買房研究的心得。
拙見，不喜輕噴。
閱讀更多 深度瀋陽 的文章
