近日，雲房數據聯合和訊房產發佈《25城房地產投資回報率排行榜》，選取北京、上海、廣州、深圳、鄭州、重慶、武漢等25個典型城市，結合城市房價、租金走勢，以靜態租賃、長期租賃、5年租賃後轉售3類投資指標為依據，為廣大購房者提供更為精準、更有預測性的投資分析。
《25城房地產投資回報率排行榜》是系列榜單，將按照普通住宅、高檔住宅、寫字樓、商鋪4類不同物業類型分別進行呈現，本期推出的是《15城豪宅投資回報率排行榜》。
2018上半年，全國豪宅市場總體處於買賣平穩、租賃活躍的狀態。政策方面，政府出臺限價令，使豪宅的新房價格漲幅受到抑制，也在一定程度上影響了二手豪宅市場。銀行方面，貸款額度收緊，利率上浮，購房門檻大幅度提高。和買賣市場不同，租賃市場得到了更多政策支持。“租售同權”做為市場變革的信號，預示著未來豪宅租賃比例有望上升，品質租房將拉昇豪宅的租賃需求。
信貸收緊房價慢漲
政策利好租金上揚
2018上半年，雲房數據監測的15個城市豪宅價格雖仍保持上漲趨勢，但漲幅持續回落，同比增長6%，較2017下半年收窄3個百分點。在“租售同權”等政策利好的影響下，2018上半年，城市豪宅平均租金為637元/㎡/年，同比上漲3.1%。一方面更多開發商佈局租賃，機構投資者和銀行等新興力量陸續加入;另一方面調控收緊促使部分不符合限購政策的購房者由買轉租，也推高了租賃市場的活躍度。
從各城市豪宅成交價格來看，2018年上半年，上海仍是最貴，豪宅成交均價為108848元/㎡;北京豪宅成交價格同比下降7.8%，均價水平低於上海、深圳;多數城市豪宅成交價格仍呈上漲態勢，其中杭州同比漲幅最大，高達23.4%。
15個城市當中，北京、上海、深圳租金位列前三，每平米每年的平均租金都在1000元以上。從各城市租金同比漲幅來看，除瀋陽、寧波、青島租金同比下降外，其餘城市均有不同程度上漲，其中，重慶租金漲幅最大為15.1%，深圳次之，上漲11.2%。
迴歸居住長租獲益
短期租金跑不贏房價
2018上半年，豪宅價格仍保持上漲趨勢，故五年轉售回報率繼續小幅上升。隨著租賃市場的活躍，豪宅租金上漲，長期租賃回報率小幅上升0.2個百分點，但因租金漲幅不及價格漲幅，靜態租賃回報率出現了小幅下滑。
整體來看，2018上半年一線城市豪宅領域的投資回報率，仍然在低位徘徊。靜態租賃回報率在2%以下，除上海有小幅增長外，其餘城市均呈下降趨勢;長期租賃回報率結束了2017下半年的上漲，除上海上漲1個百分點外，其他城市均小幅下滑;目前5年租賃後轉售回報率深圳第一、廣州次之，雲房數據中心預測，未來一線城市5年租賃後轉售回報率差距將不斷縮小。
雲房數據中心認為，隨著市場進入平穩發展階段和租售並舉體系的建立，一線城市豪宅價格大漲難再現，轉售回報率將保持平穩趨勢。
西安、深圳最宜投資
杭州長租回報率墊底
2018上半年調控密集，半年之內全國多個城市陸續出臺150多條樓市新政，一二線熱點城市首當其衝。北京由於調控持續收緊，商品房限價，改善類需求被抑制，致使豪宅價格出現下降，五年租賃後轉售回報率走低;深圳由於在2013到2018年間房價漲幅較大，五年租賃後轉售回報率居首位。
在打擊投資、抑制改善、保護剛需的政策基調下，未來進入“四限”(限購、限貸、限價、限售)的城市還將持續擴容，豪宅價格漲幅進一步放緩，大部分城市轉售回報率或呈下降趨勢。
雲房數據結合15個城市豪宅的未來轉售及長期租賃回報率，對房地產投資方案進行評估，製作出了豪宅房地產投資價值導向圖。評估結果顯示，最適合投資的城市是西安和深圳，適合長期持有租賃的城市是重慶，適合短期持有售出的城市是杭州，最不適合持有的城市是寧波。
靜態租賃回報率方面，由於多數城市豪宅價格漲幅仍然高出租金漲幅，因此整體靜態租金回報率呈下降趨勢，15個城市靜態租賃回報率在0.9%-2.3%之間，處於較低水平，瀋陽靜態租賃回報率環比上漲0.38%，在各城市中漲幅最大。
長期租賃回報率方面，西安、重慶、瀋陽的豪宅最具投資價值，其中西安的回報率以7.2%居首位。南京、青島、杭州三個城市在2018年上半年的租金漲幅不及價格漲幅，致使長期租賃回報率環比出現下滑，在15個城市中處於較低水平。杭州在2018上半年中價格上漲幅度最大，而租金未現大幅度上漲，致使長租回報率在15個城市中墊底。
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