在房產市場，任何形式被市場調控可能都會有另一種形式的爆發，房市對於投資炒房的打壓，縮減了一手二手樓盤的成交量，卻提高了公寓和法拍房的關注熱度，這種更替和循環也不難理解為是市場需求下的供需關係變更。人們對新事物的不瞭解導致的遲疑和觀望，最終還是會因為大市場而被動跟風，這就是非常普遍的一種愛湊熱鬧的社會現狀，就像買房，很多年前所有的人都不是很看好買房投資這種事情，總認為房價會降，但一年又一年，房價不降反增，然後大量的人開始著急入市購房，明明1塊錢可以解決的事情，非等到變成10塊錢才認清現狀，看著別人著急了，自己也開始認為這事靠譜了，這就是明顯的被動跟風。
最近幾期的內容儘管一直都在圍繞著法拍房在寫，但僅作為我對於青島房市的一種分析和預測，並不代表全國大市場環境的趨勢判斷，雖然近期各地都有限購新政的出臺，可各省市的發展不同限購政策上也會有形形色色的差異，其中也包含房產過戶的稅費徵收政策，所以，很多讀者對於法拍房的質疑和摒棄我相信也代表了大部分人的觀點，很多人無論是私信還是評論都表示法拍房水很深，不會輕易入坑，也有讀者深信誰買誰後悔，但說到底，法拍房究竟到底能不能買，今天本文將列舉兩個案例來做一個簡單的解讀。
誤區案例
①深圳羅湖區法拍房事件
3月16日，阿奇（化名）在淘寶司法拍賣平臺留意到一處法拍房產，競拍價格不僅遠遠低於市場價而且還可以用作孩子未來的學區房使用，懷此心態，阿奇交付了25萬保證金並參與了競拍，最終在第19輪以3692016的價格將羅湖區翠華花園的房產收入囊中，原本是件高興值得慶幸的事兒，但12個小時以後，阿奇懵了，由於自己的大意，這套近370萬的房產光是稅費就要242萬，再加上競拍成交價，阿奇至少要支付611萬，而這個價格已經遠高於該房產目前的市場價約45萬！阿奇以為撿了個漏，卻沒想到撿了個“燙手山芋”，目前該小區三月份的二手房成交均價為7.3萬/m²，以此來計算，阿奇的房價總額也不會超過566萬元，根據淘寶評估機構給出的價格顯示，該套房產的快速變現評估價為403萬！面對高昂的稅費和已然虧損的市場估價，阿奇只能選擇了違約，但是當時交付的25萬競拍保證金就打了水漂。
據阿奇提供的明細顯示，該套房產原持有人為企業持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價相差太大，土地增值稅就會很貴，會按差額的60%收取，一位法拍領域的相關人士認為，如果阿奇交完首付款才發現稅費這麼高，那麼阿奇需要繳納的“學費”就會更多。
解讀：在此案例中，阿奇和法院均有責任，首先，法院不會在司法拍賣平臺公示稅費信息和原有交易明細，這就需要競拍人在競拍前需向法院諮詢溝通清楚相關稅費情況和原有交易明細再考慮是否競拍，這是法院方面沒有完整公示信息的責任。再說阿奇的責任，由於自己的疏忽大意，沒有及時的與法院溝通清楚就自行競拍，造成的損失當然只能自己承擔。
對於競拍法拍房，如果原持有人為企業持有，那麼就需要繳納土地增值稅和增值稅（相當於以前的營業稅）、契稅，有些地方還需要徵收企業所得稅，但如果原持有人是個人的話，那麼就只需要繳納契稅和個人所得稅（各地政策不同），所以，競拍原持有人為企業的法拍房，需要繳納的稅費金額就會相對較高，如果企業持有時的登記價遠低於當前的市價，那麼各種稅費的金額總和就會更高。
②河南鄭州法拍房事件
去年7月份，鄭州市民楊女士在司法拍賣平臺以230萬元的價格拍下了一套房子，算下來“省”了幾十萬，楊女士感到很滿意，接下來的辦理流程也非常的順利，直到交稅時被告知需繳納46萬的個稅時，楊女士當場就傻了，因為該房產在上一次交易時屬於“直系親屬過戶”，當時的過戶房屋總價為500元！而楊女士若要取得該房屋的所有權，需一次性繳納該次差額20%的稅！這讓楊女士著實的有種啞巴吃黃連有苦說不出的感覺。競拍前，法院公示上並沒有註明該房產的上一次交易是“直系親屬過戶”，只顯示該房產目前被法院查封，有抵押，有租賃。租賃期截止到2021年12月30日，但楊女士並不急於入住，所以也就沒覺得有什麼不妥，並且楊女士在競拍前與法院也取得過溝通，法院當時的負責人告訴楊女士，除了公示信息內容外並沒有其他問題。
這突然多了幾十萬的稅費，讓楊女士實在接受不了，“如果非得交這麼多的稅，這房子我肯定買不起”。
解讀：該案例明顯的過錯方在於法院，和第一個案例相同，法院方面在公示內容上沒有完整的信息標註，缺失原有交易明細，該法院只查證房屋產權信息以及有無查封、抵押、租賃等情況，疏於對原有交易歷史的核實，導致了楊女士的損失，這也與地方法院在司法拍賣領域業務的不完善有關，沒有較高的約束性和規範化，才使得大眾對於司法拍賣業務的不看好，但楊女士也有信息溝通不全面的極小過失，對於個人競拍法拍房，如果沒有足夠的瞭解以及與法院方面有明確的信息溝通，那麼需承擔的風險就會相對較大，個人建議，如果對法拍房有較高的購買意向，儘量與有實力的正規第三方公司合作，雖然會收取成交價格2%-4%的服務費，但好過一些不必要的巨大損失。而且，換來的是百分之百的省心和安心。
在此案例中，還存在一個問題，就是“直系親屬過戶”的稅費問題，雖然各地政策有所差異，但也大相徑庭，類似這種“直系親屬過戶”的狀況其實是不需要稅務部門評估定價的，可由當事雙方自行報價並完成交易，簡而言之，就是不用交稅，但之後的再次交易，就需要買受人承擔差價稅。
總結
法拍房價格由於遠低於市價，所以近些年得到越來越多的人青睞，但看似簡單的操作流程背後需要有精準的信息明確。同樣，這也與各地方司法拍賣的體系完不完善有關。其他省份城市不做妄加斷言，就我所知的青島，在司法拍賣這一塊算得上是體系比較成熟。
類似以上的兩種案例，在各司法拍賣平臺僅屬於極小概率的個案，而大多房源都為個體戶資金週轉的抵押房產，所以幾乎很少存在企業持有和直系親屬過戶的情況，為什麼這麼說，首先，企業持有房產對企業來說會增加稅費負擔，而且這種企業購房的現象少之又少，即便是企業購房，為了避稅也會把房產劃在公司內部人名下，這樣就會少交很多錢！其次，一般企業持有房產的情況，多為小地產開發商用來抵賬用，所以，大多企業一般不會沒事買房玩，就拿青島來說，如果是作為投資，限購政策的出臺就算投資也沒什麼投資意義，變現週期又長。而個體呢，大多本身就是用作資金週轉，類似直系親屬間過戶的情況難道就為了500塊錢？這裡面肯定有人會有疑問，會說，家裡親戚贈與我的房產，然後我缺錢了要賣，那麼問題來了，誰家的親戚會土豪到隨便過房子？現在的社會，越有錢的越會精打細算，真正“壕”到無所顧忌的有錢人，為什麼不直接給你錢，還得買個房再過給你？折騰來折騰去好玩？所以，上述的案例，僅僅是極小概率的個案，並不代表整個司法平臺以及青島地區的司法拍賣。
個人建議，對司法拍賣並不是很懂的小白，最好選擇與當地有實力且正規的第三方金融公司合作，省去不必要的損失才能更安心的享受。至此，兩個近期案例的分析和解讀，對於法拍房到底能不能買，我相信各位看官老爺也有了一個比較清晰的觀念，限購當下的大市場，如果仍然執著於新樓盤和房產中介，那麼你將錯失的不僅是財富更是對美好生活的擁有，正如我開頭所說，房市中的形式更替，是一種不可逆變的趨勢，抓住了，就相當於你花1塊錢擁有了10塊錢的享受，等到被動跟風，雖然享受的價值相當，但資金的付出就只會更多。
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