鄭州「鳥巢」能否引漲房價直上雲霄?

什麼才是好房子?

這個問題籠統而又蠻荒。

對於剛需族而言,有證,性價比高,物業說得過去,就是好房子。對於投資客來說,具有良好的升值預期,有良好的品牌背書,區域吃盡城市發展紅利,這樣的房子對他們而言才是好房子。

上次探盤,二汪回到了中原區,站在曾經上榜過“鄭州最美麗道路”的中原西路,內心五味雜陳。這個地方有太多故事、太多無奈,也有太多期待,一天的時間無法走完這裡的街道,也無法完全真切感受到這裡現下的人情溫度,更無法清晰看透這裡將來的發展方向。

這次,二汪一路向西,來到了代表“中原區希望”的常西湖新區。

一個理想的居所,越來越不只是鋼筋混凝土的房子本身,而是房子所承載的“附加值”。比如對房間空間尺度的需求,對健康醫療配套的需求,對家居科技化的追求,對物業服務品質的追求,對高貴生活方式的追求,以及對居住之外精神領域的追求等等。

說起常西湖新區,總喜歡說四大中心、五大公園、四條地鐵、三條河道,說市民公共文化服務區,說綜合管廊,說地下城、海綿城市,說西流湖、說常莊水庫。嗯,還有即將舉行的民族運動會。

是的,這些就是常西湖的王牌、中原區的希望、鄭州大西區的臉面!尤其是四大中心,成為鄭州市場上的新晉網紅,萬眾矚目,不動聲色吸引一大波流量!

2008年,北京鳥巢附近商品住宅成交均價為12685元,到了2017年,一路高歌猛進衝到了82864元,漲幅超過600%。鳥巢板塊無疑成為了過去十年北京最典型的熱點區域。

鄭州版“鳥巢”築巢西區,紅利齊備的常西湖新區,是不是已經呈現騰飛之勢?鄭州奧體中心會不會像北京“鳥巢”那樣引領房價一路高歌直上雲霄呢?

兩翼齊飛,一個都不能少!

2012年,鄭州提出了“一心兩翼”的發展思路,以中心城區為中心,向著東西兩個方向橫發展。東向的翅膀是白沙和綠博,西向的翅膀主要就是指常西湖新區、中原新區、鄭上新區。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

由於臨近新的城市中心,白沙和綠博已經是佔盡風光,成為鄭州置業、投資的首選區域,從紛至沓來的大型開發商集群就能夠看出,此地已經如日中天。

與此相對的西城區,也就是鄭州發展的西翼,明顯有些不太爭氣,前期一直缺乏能夠提振區域形象的大開發商,大項目。近兩年隨著西區政策的進一步落實,大開發商才開始在此地試水,如碧桂園、永威、康橋、融信等,但依然沒有形成集群效應。

但是任何一個城市的發展都不應該、也不會走“建設新城區、拋棄老城區”的道路,僅靠開發新區的城市發展道路也是不可持續的。所以,隨著市政府西遷、四大中心落地、地鐵交通完善——這些已經確定了的利好因素,再加上本身良好的生態環境,鄭州的西向翅膀羽翼豐滿還是可以期待的。

鄭州西區最大的問題是“缺人”!

一個城市或區域擁有良好的發展前景,往往是多種有利因素綜合而成,比如常西湖新區。

說它值得期待,並不單純出於西郊情懷,也並不是四個中心和一場運動會就能決定的,而是綜合考量該區域的定位、政策、基建配套、地理位置等因素之後的結論。

首先,政府規劃中對該區域的定位是要將常西湖新區建設成鄭州西部高檔的行政中心、高端的商務服務中心、高尚的生態宜居中心、高品位的休閒旅遊中心以及先進文化傳承中心。這個定位無論是對當下經濟快速發展、城市規模迅速擴大的鄭州,還是對當今世界新型經濟形態逐漸強大的社會現狀來說,都是符合新經濟發展趨勢的。

其次,在常西湖的發展過程中,不僅有高端定位,還頻有政策東風。如北核心區規劃的市民公共服務區和九州坊,南核心區規劃的四大中心。其中,以四大中心為代表的中央文化區是解放以後鄭州市對文化項目投資最多的一次,市民文化服務區和鄭東新區同時作為海綿城市的先行試點區。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

第三,基建配套方面。常西湖新區有四條鐵路線路入境,其中1號線已經通車,14號線部分路段會趕在少數民族運動會之前通車,這些都是呼之欲出的明確的利好。為實現鄭州四環快速化,西四環全段設高架,目前建設路至隴海西路處於封閉施工中,預計2019年下半年通車。地下綜合管廊主體結構已完成總量的90%以上,預計今年年底前完工。

常西湖新區目前有鄭州一中,鄭州36中,中原區回民中學等老牌資源,另規劃有19所學校;區域內涵蓋解放軍153醫院,鄭州市國政中醫骨科醫院,鄭州市疾病預防控制中心等醫療機構。

第四,地理位置。水系豐富,“三河五湖五公園”,天然生態宜居環境;距離傳統中心城區近,城市基礎條件好。

就上而言,筆者對西區未來的發展還是抱有很大的信心的。但是,所有利好發揮,在於關鍵指標——人口

有別於中央商務區的繁華商業,該區域定位是文化區,集中的多是市民公共服務設施和各類行政機關。而且,相比別的新區,常西湖新區的認可度明顯不如東、北兩個方向。加上鄭州西部地勢問題,並不是城市發展主力方向。種種原因,造成了該區域對人口的虹吸能力比較弱的事實。

如果沒有大量用人單位進駐的話,就業機會就少,人口就很難大量湧入,沒有人口做支撐,片區的房價漲勢也會受到影響。所以,吸引人才將會成為該區域的重點功課!

貼身廝殺,誰是大西區的“好房子”?

常西湖新區唱響高歌不久,所以該地目前大規模建設的主要還是公共設施,房地產項目並不多。

永威西郡、匯泉西悅城、康橋須水村改造項目等四環外的項目,嚴格來說隸屬於中原新區;三環附近的碧桂園西湖已經入市銷售,名門西崗尚待字閨中;融信址劉項目融信奧體世紀緊鄰四大中心;恆大刁溝項目,融僑中晟剛簽約的趙仙垌城改項目,更靠近常莊水庫;裕華鐵爐城改項目,目前還沒有新的進展。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

碧桂園西湖

位於農業路西三環,佔地超萬畝的碧桂園西湖可以說是超級大盤了,除去安置房、綠地、湖面、教育、商業、醫療等用地後,可開發的住宅用地依然有4000畝之多。項目之大,分佈於高新區和常西湖新區兩個區域,這樣的情況下,每個地塊兒單獨拎出來說更科學。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

碧桂園西湖現在在售一期位於瑞達路與化工路交交會處西南,分為兩個地塊兒,R5和R13。其中,R5地塊兒佔地27畝,容積率4.0。規劃有三棟高層,1號樓和2號樓是33層,3號樓是29層。兩個單元,2T4,偏小面積戶型,88㎡和98㎡三房。附近規劃幼兒園在北邊R1地塊兒內部,東邊和南邊分別規劃有小學和中學。價格在15500左右。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

R13地塊兒更臨近西三環,規劃有4棟33層高層、6棟6層洋房和一所幼兒園。高層是2T4,為116㎡和132㎡兩種戶型,洋房全是143㎡的四房。精裝修交付,洋房售罄,高層在售所剩房源不多。價格在16000以上。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

項目區域優勢明顯,傍西流湖公園,環境好,但一期附近沒有地鐵。

碧桂園近年來大規模快速擴張,高週轉模式也曾經引發一系列質疑。開局一個酷炫吊炸天的景觀示範區,迅速拉昇客戶心理預期,一番鋪天蓋地的宣傳之後,還沒迷瞪過來,清盤了。

每個項目從拿地、規劃、入市、銷售等一系列過程,推盤速度極快,導致口碑隨著質量持續下滑。但是人盡皆知的黑歷史並不影響碧桂園西湖的銷售,所以一期總體去化良好。

戶型分析

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

88㎡B戶型

優點:戶型方正,利用率高。三開間朝南,採光充足。動靜分區。

缺點:沒什麼大毛病,非要說缺點的話,走廊浪費了點面積。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

97㎡A戶型

優點:戶型方正,南北通透。兩個臥室朝南,保證了臥室的採光。衛生間乾溼分離。該戶型是東西邊戶,東西向陽臺有利於觀景,但位於R5地塊兒,只有部分東戶能做到觀湖。

缺點:橫廳加上長進深,導致採光不夠,而且會有東房早曬、西房晚曬的問題。衛生間正對主活動區域。

華瑞紫韻城

華瑞紫韻城主要分佈於建設西路與長椿路交叉口西南和東北兩部分,總佔地將近640畝。一期和二期星園3號樓、5號樓售罄。6月21日開盤,推出星園1#高層148套,去化148套;6月23日開盤加推,推出2#高層148套,去化132套。整體賣的還算不錯。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

星園地塊兒狹長,長約200米,寬卻只有60多米,容積率4.2,自南向北排布4棟高層住宅,活動空間、景觀組團什麼的就別想了。緊鄰三十六中、事業單位和一個小市場,居住環境一般。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

1號樓和2號樓都是3T5戶的30層高層,中間三套89㎡小三房,兩端兩套112㎡三房,中間的89㎡小三房可以說是一梯一戶的設計了。

剛開盤均價在13600左右,毛坯交付。

戶型分析

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

89㎡B-4戶型

優點:戶型方正。三開間朝南,採光充足。該戶型就是3T5中間電梯所對,使用方便。

缺點:動靜不分區,走廊浪費面積。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

114㎡C1戶型

優點:戶型較方正。動靜分區,客衛乾溼分離。

缺點:只有一個臥室朝南,且房間進深長,影響北向臥室採光。廚房面積分布較小。

永威西郡

永威西郡位於中原路西四環交會處南500米處路西,佔地1300多畝,區域內宣傳有3條地鐵線,但能算得上地鐵盤的應該是6號線,離文博大道上泉州路站比較近。一期售罄,二期8棟高層和2棟公寓處於前期諮詢中,預計下半年開盤。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

二期住宅區位於文博大道以北,金鱗路以南,泉州路以東,玉軒路以西,規劃8棟高層,一所幼兒園和一處便民服務中心。4號樓31層,其他都是34層;10號樓2T3,其他都是1T2。容積率3.4,綠化率34%。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

二期主力戶型89㎡小三房,109㎡大三房,130㎡小四房,還有少量140㎡四房,110㎡三房,戶型改進很大。

預計開盤價會在14000以上,毛坯交付。

永威西郡靠近奧體中心,尤其一期臨近西四環,站在樓上就能看到鳥巢全貌。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

不過後期四環高架會對一期居住舒適度產生影響。二期有了一期的阻擋,居住環境比一期好一些。項目整體距植物園和南水北調、須水河都不遠,生態環境不錯。但是周圍配套不足,只能寄希望於後期規劃落地,距離金馬凱旋倒是挺近。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

戶型分析

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

88.42㎡B戶型

優點:戶型較方正。南北通透。動靜分區。三開間朝南,聯通開敞陽臺,採光和活動空間充足。

缺點: 走廊浪費面積。

鄭州“鳥巢”能否引漲房價直上雲霄?

109㎡C戶型

優點:戶型較方正。南北三陽臺贈送一半面積,既能保證充足的採光,活動空間充足,又充分實現了南北通透。北向陽臺後期可連通書房,擴大房間面積。衛生間乾溼分離。

缺點:動靜不分區。動線較亂。衛生間正對餐廳。

西區置業該如何選擇?

大西區雖說最近新聞不斷,但還不是大火,等到明年運動會籌備到開始,才是西區炙手可熱的時候。目前該區域在售項目並不多,但也能想象到明年還會有一波上浮機會,決定在此地置業的朋友現在出手也是時候。

生態環境優越,政府部門兜底,大型文化中心,片區也不大,繁榮起來也不難。

以上介紹的項目中,碧桂園西湖離三環最近、離湖最近,精裝修交付,碧桂園的品牌雖有詬病,維權不斷,但不至於爛尾。開盤清盤也說明了,其還是有一定的品牌背書的,不是特別挑剔的朋友可以考慮。

華瑞紫韻城距離以後市政府西遷位置近,後期居住環境可以期待,周邊基礎設施配套也比較齊全。但項目整體品質一般,價位一般,地緣人群可以出手。

永威是本地大品牌,精細化出了名,品質值得信賴。但是地處四環外,常西湖新區尚需等待,中原新區更不用說,配套稀少。品質剛需和剛改可以去看看。

高起點、高規劃的常西湖新區真的會比肩鄭東新區,帶動鄭州西區重新崛起嗎?不管出於感情還是冷靜分析,二汪都是報以最大的希望,相信2018-2019年將會是常西湖新區騰飛的最佳轉折點!

你是否和二汪一樣看好大西區呢?以上介紹的樓盤你會作何選擇呢?還愣著幹嘛,留言給大家看看呀。


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