風&一世眷戀
貸款沒還清的房子是不可以直接上市交易的,如果出售必須首先還清貸款。我國《城市房地產管理法》有明確規定:“已經抵押,並且未經抵押人同意而出售的房屋是‘不能轉讓’的。”那麼,賣房前如何還清貸款?
一、拿買家首付款還清貸款
這種做法對於買家來講是有很大風險的,房屋一旦被查封或者資金被挪作他用,買方就面臨很大的財產損失。近年來,二手房交易風險常常就發生在這個環節上——買房人直接支付首付給賣家。由於風險頻發,促使了“資金監管”慢慢成為主流,也就是買房人將首付款置於獨立賬戶“監管”之下,等過戶後再“解凍”付給賣家。
自行支付用於解抵押要求賣方滿足:
1)房屋無查封等限制轉讓的情形;
2)抵押權人最多兩個,且不能同為小貸;
3)兩年內徵信無連續三個月或累計六個月逾期;
4)解抵押金額不超過成交價八成(注意計算方式);
5)賣方無未完結訴訟;
6)辦理贖樓公證;
7)收押身份證、房本原件、銀行借款合同原件、還款卡及密碼;
全部條件滿足,按自行支付購房款操作;如後期出現風險,中介公司按《自行支付購房款協議》約定先行墊付。
二、賣家自己湊錢還清貸款
【案例】近日,韋女士由於工作調動的原因要去外地生活,在離開之前想要將房子賣掉。該套房源是她在5年前買的,當時辦理了15年的房貸,因此房子目前的貸款還沒有還清的。那麼,這樣的房子可以出售嗎?
【解答】一般來說,還沒還清貸款的房子也是可以出售的。由於“按揭轉按揭”的貸款已於前兩年叫停,所以要出售這類房產,前提條件是賣家首先將所剩房貸還清。還清貸款後,買家再按購買二手房的流程進行貸款購買,評估、抵押、向銀行申貸。而賣家需要自籌資金解抵押,等買家向銀行貸到款後,再支付給賣家。
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很簡單,先贖樓,關鍵是誰出錢贖樓。第二,交首付並實行資金監管;第三,申請貸款;第四,貸款申請得到批准後,遞件交易;第五,房產證出來後,去銀行辦抵押手續;第六,貸款發放後,交接房屋,辦理物業、水電氣過戶,支付尾款。