城鎮化丨我們的繁榮會持續多久?未來哪些城市將崛起?判斷城市興衰,繞不過這三條邏輯……(人口、交通、產業多維圖解)

城镇化丨我们的繁荣会持续多久?未来哪些城市将崛起?判断城市兴衰,绕不过这三条逻辑……(人口、交通、产业多维图解)

一線及沿海發達城市已進入後工業化階段,產業結構將向高附加值環節升級,科技創新成為發展的關鍵所在;而中西部核心城市及環核心三四線城市將依託成本優勢和交通優勢,積極承接產業轉移,提升城市潛力。

隨著我國人口總量增長趨緩,城市間的人口爭奪將持續,而未來人口流向將與產業流向高度重合,高能級、重引才的城市將繼續成為人口集中流入地,同時,伴隨城市群與都市圈的發展,核心城市周邊衛星城迎來黃金髮展期。

城镇化丨我们的繁荣会持续多久?未来哪些城市将崛起?判断城市兴衰,绕不过这三条逻辑……(人口、交通、产业多维图解)

一、人口

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二、交通

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三、產業

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我們的繁榮會持續多久?

要明白繁榮與回調不是主觀感知,它有標準。通常來說,有三條標準可以確定房地產市場的繁榮期和回調期。

第一,樓市繁榮持續兩年以上,期間房價年平均漲幅超過7%。

第二,繁榮期內房價不出現持續超過一年的下跌。

第三,樓市回調期持續兩年以上,期間房價連續下跌。

明確標準後,我們來看看中國房地產市場的未來預期是否符合繁榮的標準

主要從四個方面推斷:

1)經濟形勢。未來5年來,中國GDP增速目標在6%以上,並且有望回到7%的時代。前文說過,房地產週期與經濟走勢強相關,經濟強則地產強,按照當前經濟增速以及GDP增速目標,中國經濟為來5年仍然穩,中國房地產業未來5年絕不會衰退,更不會“崩盤”。

2)政策走向。房住不炒主基調既定,未來5年政策趨緊,但在目前經濟新增長點不冒尖,經濟轉型剛開始的背景之下,過去以及目前仍作為支柱產業的房地產業,牽一髮足以動全身,短期之內不至於被打壓,房價更不會急劇下跌。

這個短期將會多久?那就要看中國哪個行業能出來力挽狂瀾。中國傾政策之力刺激房地產業發展,使其成為支柱產業用了不下10年。下個房地產替代業的培育需要多久,留給大家猜想。

3)需求支撐。中國人口紅利期還沒過,目前我們的總撫養比是38%,低於主要經濟體,不僅低於主要的發達國家,還低於印度、俄羅斯、英國、德國甚至巴西。中國仍可維持較低的撫養比至少10年,2030年之前,我國的總撫養比低於50%。

所謂撫養比,即65歲(含65歲)以上老年人口與15~64歲勞動年齡人口之比。另一方面,就是老生常談的城鎮化率,我們離70%城鎮化人口的目標還有三個億的缺口,最快也要到2025年才能完成。

4)現在的地價支撐未來的售價。根據中國城市地價監測系統提供的數據,全國106個主要監測城市2018年第1季度土地價格繼續快速上漲,住宅用地價格同比上漲10.43%,麵粉漲價了,未來1-3年,麵包能不漲嗎,漲幅能不超過10%嗎?

從全國70城5月房價來看,環比都在漲。5月,一線城市新建商品住宅上漲0.3%;二線城市新建商品住宅上漲0.9%和0.8%;三線城市新建商品住宅上漲0.7%。在五花八門的連環調控之下,房價還在漲!明面上看,只是微漲,但要記住一點,這只是名義房價,實際成交價漲幅去掉小數點或才是真實的市場反映。

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在2015-2016的這輪上漲週期中,70個大中城市中有超過6成年漲幅在10%以上,廈門南京合肥等城市漲幅更是逼近20%。哪怕此輪迎來調整週期,撇開名義上統計的數據,中國熱門大中城市房價年均漲幅超過繁榮界定標準中的7%漲幅,會是常態。

未來5年,中國經濟形勢趨穩,地產政策偏緊但政府態度柔和,這兩大影響房產市場走向的決定性因素,決定了5年內,中國房地產不會有大幅波動。從長期看,10年之內,中國還將處在城鎮化快速推進的過程之中,意味著人口紅利還將發揮10年的威力。人口形成需求,需求推動市場。

綜上,筆者認為中國房地產市場的繁榮,至少還將持續5-10年,這裡的中國地房產市場指的是中國大中城市的房地產市場,尤其是一線城市和強二線城市。

10年以後中國房地產市場走向

取決於能不能邁過中等收入國家陷阱

只有經濟再次騰飛,房地產才會再度大幅增值。目前,我們正在跨越中等收入陷阱,能否跨過這一步也決定了房地產上行還是下行。

所謂中等收入陷阱,是指一個國家發展到中等收入階段,開始出現貧富差距懸殊,環境惡化甚至社會動盪,導致經濟增長緩慢甚至滯漲。

從世界範圍看,在過去50年間,100多箇中等收入經濟體中,只有13個成為高收入經濟體,如亞洲的日本、韓國、新加坡、中國香港、中國臺灣,其餘國家或地區要麼繼續停留在中等收入階段,要麼下降為低收入國家或地區。足見跨越中等收入陷阱有多難。

成功跨越且規模較大的經濟體如日本、韓國,它們分別用了12年和8年才完成跨越。中國的經濟體量和複雜程度大得多,實現跨越勢必會是更加漫長的過程,或以10年為計。

目前,中國是“L”型經濟持續築底,靠貨幣超發和大基建支撐,指望雙創新產業、拉動內需和新絲綢之路帶動經濟起飛。如果中國跨不過中等收入陷阱,貨幣貶值、資產泡沫破滅,樓市必然衰退甚至蕭條

衰退一定會引發危機嗎?

假設我們跨不過中等收入陷阱,衰退如約而至,是不是意味著房地產危機到來?

其實,儘管中國房地產市場面臨諸多的問題,但不會像2007-2008年美國房地產市場那般崩盤。最大也是最特殊的,有別於其它曾經崩盤的國家的原因——雖然中國政府已經做好了引導經濟重新平衡的準備,但不會允許房地產市場急劇下滑。

此外,中國房地產市場的分化,決定了危機的分化。

如果城市的房價上漲是有基本面支撐的,那風險相對來說是可控的。如果沒有基本面支撐,只是由房價繼續上漲的預期支撐,那就是泡沫,需要加強風險控制。當前的中國房地產市場,存在著明顯分化:不僅僅是一線、熱二線城市和三四線城市房價高低的兩頭分化,也包括一二線城市和三四線城市資源配置優劣、多寡之間的分化。

一線和熱二線城市房地產繁榮有基本面做支撐,即大量的青壯年人口流入、城市經濟增長、較高的房價上漲預期。反觀三四線城市,在城鎮化政策的推動下,遷入了大量農村人口,但缺乏產業支持也缺乏配套設施,缺乏持續發展的動力,更多的只是發揮了人口中轉的作用。

對優質資源的追逐,是人類生存的基本動力,一旦有足夠的條件,人口還是會往優質資源高度集中的地區流入,由三四線往一二線轉移是必然。

因此,假設未來房地產衰退會引發危機,那也將是分化的危機。有基本面支撐的城市將安然過度,盲目跟漲的三四線城市只會爬得越高,摔得越狠。

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