2018年6月27日，譽翔安及辦法數據合夥人王珂在第十屆中國產業園商務區發展論壇上做了一場主題為“縮表、觸頂、外溢、迭代”的演講。
縮表｜能支付高租金的行業，要麼進了監獄，要麼在去監獄的路上
北京寫字樓市場的增長，實際上主要來自於500億市值以下的公司。而A股所有上市公司的市值在2017年全年的數據顯示，這些500億市值以下的公司市值幾乎都在大面積下跌。資本和產業的發動機一旦轉速下降，市場下行就是必然。
去年寫字樓租賃成交面積300多萬方，我們把這些數據歸類到相應行業，可以看到四個頭部行業:非銀行金融、綜合服務業、計算機為代表的軟硬件科技、傳媒文創。
四個支付高租金的行業中，基礎服務業持平，互聯網科技的硬件設備全國銷量也在2017年觸頂，也就是說中國已經沒有新增人口來支撐移動互聯網市場的膨脹了，剩下的就是眼前可見的跨界踩踏。至於非銀行金融，你現在隨便找一個做金融的，問問他是不是現在還在崗位上？還拿不拿工資？金融幹得特棒的，現在已經進監獄了；幹得沒那麼棒的，可能現在已經下崗了。
至於風生水起的文化傳媒行業，最近的行情……你懂的。
觸頂｜由四大主力行業的產業支撐位來評價市場
從2017年Q1開始，一直到今年Q1，我們觀察了五個季度以來的四大主力行業的產業變化和他們的成交量，通過相對完整的數據，可以看到一個典型的特點：實際上每個行業都在尋找和建立自己的支撐位。
從區域上，我們看空北邊，看平東邊（通州為代表的東邊），看空西邊，看多南邊。從單價上看，我們看空10元以上的寫字樓市場，看多4-5元區間的市場。所有大公司都順著城市在外溢，四五塊錢的價格是一個非常強的北京辦公物業的支撐位，往上攻，10塊錢以上的物業相對看空。
外溢｜城市外溢，利好產業園和城市更新
換一個角度，我們把租賃面積、租賃交易量，按照地鐵線來切，有兩個想不到的現象：其一，14號線和6號線已經在交易量上排在第二梯隊，緊跟著10號線在漲。其二，我們原來認為最傳統的2號線輻射區的交易量已經落到第三梯隊了。
很明顯，交易的活躍度順著整個城市的軌道交通和基礎設施在外溢。城市外圍的產業園在承接諸如14號線、6號線或者其他線路的分發能力和膨脹能力，大量上市公司產生外遷，人力密集型公司從原來分佈在四環內，到現在廣泛分佈在五環外。而被抽空的空心化的2號線輻射區域，已經在逐漸探底。所以說外溢對甲寫是利空，但對產業園和城市更新卻是機會，這也是為什麼我們說看多在四五塊錢的原因。
迭代｜如果2019年是底部，那麼2019年前應該幹什麼？
我們之所以說看到2019年，是因為資管新規影響下的資金收縮狀態，會在明年相對夯實，如果不出大的意外，寫字樓市場的築底爬升是大概率。一直到2019年，資金面和產業基本盤上也許是一個往下走的過程。但創新是每一天都在發生的。原有的優勢可以通過某一種技術手段，或者某一種組織安排而被提效或者被瓦解，實際上，像我們這樣的小公司也在不斷嘗試做創新。
7月份我們會在移動端、PC端正式推出機器寫作的專業性市場報告。這裡面的每一張圖表，每一個字都是機器寫作的，不需要任何一個人工。我們嘗試把原來負擔最重的人力成本降至最低，同時想辦法提高效率。我們花了兩三年的時間積累數據、開發系統。原來需要很多天、很多人、需要外包很多團隊的事情，現在只需要在機器上點一下，幾十秒內就能生成一個專業級別的，從普及版到專業版的報告。
服務業不是等風來，我們沒法做等風來的豬。我們自己需要主動做一些事情。連我們這樣的小公司都可以做到，相信各位也會有很多資源讓自己變得更好。
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