龍湖、泛海等房企出「殺招」,大股東增持緩解股價低迷

限購加之“錢緊”,2018年,房企遭遇了前所未有的圍追堵截。在各種利空消息的不斷釋放下,上半年,上市房企的股價集體出現波動。為了緩解資本市場的低迷態勢,多家房企的大股東祭出了“殺招”,頻繁對自家股票進行增持。

據藍鯨房產不完全統計,僅6月份滬深上市房企中就有9家大中房企進行了增持。而在整個上半年,包括泛海控股(000046.sz)、龍湖地產(00960.hk,下稱龍湖)均在頻繁增持,其中,今年4月份以來,龍湖地產董事長吳亞軍掌控的家族信託已累計進行了5次增持。

業內人士分析認為,房企此舉動因有三:一是看好企業發展,增加投資者信心;二是提升股價,穩定公司市值,三是出於融資的需求。不過,考慮到影響股價的因素有多種,倘若房地產整體從緊的趨勢不改變,大股東的增持恐怕只是杯水車薪,影響力有限。

龍湖、泛海等房企頻繁增持所為何?

今年以來,在中央明確表態調控不放鬆的背景下,全國樓市調控政策持續升級,1-5月份全國各地出臺房地產調控政策達150多次。6月以來,包括國開行總行收回棚改項目審批權限,調整棚改貨幣化安置比例的傳聞被證實,以及發改委嚴控內地房企境外發債等多條利空消息傳來,導致投資者對地產股投資信心減弱,多個地產股持續出現下跌頹勢。

在此局面下,房企大股東或管理層增持自家股票的現象頻繁發生。

6月28日晚間,龍湖地產發佈公告稱,公司一名主要股東 Charm Talent International Limited 於2018年6月25日至27日期間於公開市場增持合共5106000股普通股公司股份,平均價格約為每股21.5443港元。

據瞭解,Charm Talent 全部已發行股本由銀海資產全資擁有,而銀海全部已發行股本則由匯豐國際以吳氏家族信託的受託人身份全資擁有。吳氏家族信託是於2008年6月由吳亞軍作為設立人及匯豐國際受託人作為受託人設立的一項全權信託。吳氏家族信託的受益人包括吳女士的若干家族成員。

增持完成後,吳氏家族共持有26億股份,佔公司總股本的43.87%。藍鯨房產據港交所資料統計,這已是龍湖地產年內第5次增持公司股票。此前,吳亞軍曾先後於4月3日至4月4日、4月17日至4月20日、5月23日至5月28日、5月29日至5月30日共計增持1395萬股份。

吳亞軍大手筆增持龍湖股票的舉動僅是一個縮影,今年來,多家房企都對自家公司的股票進行了增持。5月21日,合景泰富(01813.hk)發佈公告稱,公司主席孔健岷於本月18日及21日增持合景泰富共90萬股。5月3日,旭輝集團(00884.hk)發佈公告稱,公司大股東林中及其一致人增持70萬股,涉資約425.55萬港元。

龙湖、泛海等房企出“杀招”,大股东增持缓解股价低迷

在上半年的“增持潮”中,6月是一個最為密集的時期。據藍鯨房產不完全統計,剛剛過去的6月,滬深上市房企中就有9家進行了增持股票的行為。是月,泛海控股累計增持了11次,是所有上市房企中增持最猛烈的一家。從泛海控股基本面來看,受到公司4月中旬重組計劃失敗影響,5月份多機構對其地產債進行拋售,引起其股價短時間快速下跌。由此,泛海控股6月份以來頻繁發佈公告,由公司部分董事、監事、高級管理人員通過多種方式增持1-2億公司股份。

而6月20日這一天,曲江文旅(600706.sh)、泛海控股、禹洲地產(01628.hk)、融信中國(03301.hk)、長實地產(01113.hk)等多家公司集中發佈了增持公告。這與6月19日的股市行情密切相關。6月19日收盤後,國內股市和港股雙雙呈現下跌趨勢,國內地產板塊和港股內房股也多呈下跌趨勢。是日,上證綜指收盤報2907.82點,跌幅3.78%,成交額2412.04億元;深證成指收盤報9414.76點,跌幅5.31%,成交額2324.95億元。地產板塊除華業資本、空港股份、新湖中寶、綠地控股之外,基本全線飄綠。

事實上,今年以來,大部分房企股價表現疲軟,不少呈現下降趨勢,其中曲江文旅從年初到6月19日的股票跌幅達到了42.8%,泛海控股從1月6日至6月21日的跌幅為21%,禹州地產從5月初至6月21日的跌幅為13%。2月以來地產板塊調整明顯,截至6月29日,申萬房地產板塊市盈率下跌至11.03,地產板塊/滬深300的相對估值已經低於2014年的最低水平。此外,在6月25日市場傳出棚改政策調整消息後,地產板塊連續下跌,截至日前已蒸發市值逾3000億元。

新城控股(601155.sh)高級副總裁歐陽捷對藍鯨房產指出:“目前資本市場有點杯弓蛇影,忽略市場基本面,交流信息情緒化,操盤策略羊群化,不斷出現自我踩踏。大股東對行業大勢瞭如指掌,對企業前景精心規劃,對公司能力充滿信心,當市場恐慌盲從導致公司股價波動下降、市值明顯低於內部預期,回購現象也屬正常,有助於穩定市場情緒,提升資本市場信心。”

以增持緩解股價低迷態勢 成效恐有限

中信建投地產首席分析師陳慎對藍鯨房產分析說:“就目前情況來看,房企大股東和高管增持股份主要還是因為股價下跌,希望藉此穩住市值。”

截至目前,中國千億市值房企數量已經超過美國和日本。根據最新數據,截至2017年底,中國千億市值房企共有18家,內地千億市值房企有萬科(000002.sz)、碧桂園(02007.hk)、中國恆大(03333.hk)、融創中國(01918.hk)、華夏幸福(600340.sh)和龍湖地產等11家;香港千億市值房企有長和(00001.hk)、新鴻基地產(00086.hk)等7家。美國千億市值房企數量為14家,日本為4家。

龙湖、泛海等房企出“杀招”,大股东增持缓解股价低迷

但中國房企的市盈率卻顯著偏低。藍鯨房產據最新數據整理,目前,美國千億市值房企方面,滾動市盈率最低的是芬塔公司,為16.404倍;市盈率最高的是SBA通信,為194.874倍。其中,多數股票市盈率較高。而擁有千億市值的萬科A,滾動市盈率僅為8.91倍。此外,根據巨潮資訊網數據,截至6月29日,滬深130家上市房企的滾動市盈率加權平均僅為10.13倍。

與此同時,當前大多數上市房企的估值都比較低,尤其是在港上市地產公司總體估值在較低區間。目前內地房地產股票PE倍數普遍在7-10倍,相較其他行業較低。而內地房企估值在7-8倍左右,在國際範圍內處於倒數第一。

對此,業內分析認為,中國房企市盈率普遍較低與其負債率較高有關。協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對藍鯨房產表示,資本市場對一家房企股價的評估是受多種因素影響的。在他看來,最重要的是三個方面,一是對房企商業模式的認可程度;二是商業模式的潛在風險;三是負債率。

由此可見,企業要想改變資本市場對公司的“評價”,還需從這三個方面入手,僅靠大股東增持,其成效恐怕有限。

提升股價謀求資本市場融資

龙湖、泛海等房企出“杀招”,大股东增持缓解股价低迷

除了展示對公司的信心,維護企業市值之外,有業內專家指出,不排除房企增持可能出於對資本市場融資。

歐陽捷表示:“目前,資本市場融資普遍受限,有些房企只有股權質押的融資渠道。但股價下跌會影響股權質押融資額度,通過大股東回購給予市場信心,有助於股價恢復、有利於股權融資定價。”

事實上,今年以來,在去槓桿的背景下,國內融資渠道不斷收緊,融資成本不斷高企,與此同時,發改委又於6月27日對企業境外融資的用途做了限制。

在此情況下,房企對股權質押有著前所未有的“依賴”。Wind數據顯示,截至3月13日,股票質押比例超過50%的房企有17家,如銀億股份(000981.sz)的股權質押比例達到了79%,萬通地產(600246.sh)有65.9%,泛海控股有61.33%,泰禾集團(000732.sz)有57.93%,中洲控股(000042.sz)有57.31%。

黃立衝指出,股權質押融資是房地產企業常見的融資手段,它可以緩解短期流動資金壓力。不過股權質押往往要求股價下跌幅度不能超過金融機構設定的預警線和平倉線。當股價連續下跌接近預警線時,金融機構會要求大股東補倉;而當達到平倉線,大股東又無法補倉和還錢時,金融機構有權將所質押的股票在二級市場上拋售。因此,如果某隻股票一段時間內股價較為低靡,大股東會通過增持股份給市場一些積極的信息來支撐股價。

黃立衝認為,股價低迷肯定會影響公司的融資能力,一般來說,在市場公允價值內,股價越高融資能力越強。

考慮到影響股價因素較多,大股東增持對股價的影響很難判斷。伴隨著一系列利空消息的出臺,地產股會迎來怎樣的表現,大股東又是否會繼續增持緩解股價低迷態勢?藍鯨房產將持續關注。


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