近日，合景泰富（01813.HK）擬將“合景泰富地產”更改為“合景泰富集團”。一改昔日的低調與保守，合景泰富近來大舉激進拿地。
合景泰富稱，更名是為了提供全新企業標識，也將更好反映集團的業務擴張策略。近年來，合景泰富想要快速發展的決心迫切十足，圍繞城鎮化、教育、旅遊和長租公寓等業務進行多元化佈局。
同時，他指出，在樓市調控將繼續維持高壓態勢和房地產行業加速高週轉的當下，合景泰富較為緩慢的週轉模式也會阻礙其業績增長，或使高價項目面臨虧損風險。
業績增速放緩
合景泰富原為1995年起步於廣州的房企，2007年成功登陸港股後，便火速開啟了全國化佈局。截至去年10月，合景泰富地產已輻射華南、華東、西南、華北、華中五大區域，落子25城，開發項目90餘個，土地儲備權益建築總面積達1640萬平方米。
全球化戰略化佈局加速合景泰富業績大增。合景泰富地產披露的數據顯示，公司總資產從2007年上市時的189.75億元增至2017年上半年的1150.55億元；現金餘額也從2007年的34.36億元增至2017年的306.09億元。
年報顯示，2018年，合景泰富預期可售貨值增長至人民幣1100億元。一線城市可售貨值佔27% ，二線城市可售貨值佔65%。2018年，合景泰富將推出超過20個全新項目。
然而，近年業績增長並不樂觀，其權益銷售額持續徘徊在200億左右，行業排名也遲遲未突破5年前的40名。2014年、2015年合景泰富均未完成預定銷售目標。2016年，其將銷售目標下調至220億元后才完成了101%，2017年也是達成銷售目標280億元的103%。
此外，合景泰富圍繞城鎮化、教育、旅遊和長租公寓等業務的多元化佈局收效甚微，特別是重點打造長租公寓板塊也面臨前期投入大，開發週期長、盈利難等難題。
同策資管研究報告表示，在資本追逐下的長租公寓行業，短期靠拼規模，長期還是拼盈利，能否在預期時間內扭虧為盈最為關鍵。未來拿房成本越來越高將進一步壓縮盈利空間，企業的運營能力也將面臨更大的考驗。
兩年拿地數量翻十餘倍
佈局多元化業務的合景泰富並沒有“冷落”核心房地產板塊。反而一改往日保守策略，在土地市場上的高歌猛進，拿下不少高價地和地王。
據長江商報不完全統計，合景泰富近兩年拿地數量翻十餘倍，因其所拿下的近一半高價地和地王備受關注。
2016年6月，合景泰富在廣州增城朱村拿下兩宗宅地，總價達到31億元，溢價率分別為181%和177%。隨後，其又以總價34億元奪得佛山順德北滘地塊，樓面價11259元/平方米，溢價率194%，成為區域單價地王。
此外，合景泰富在天津以58億元摘得響螺灣地塊，樓面價為22014元/平方米，溢價率高達312%。在上海合景泰富所摘得的松江宅地可售部分實際樓板價達到41490元/平方米，刷新區域單價地王紀錄。值得一提的是，合景泰富首次進入合肥便連奪兩地，溢價率均突破了230%。
2017年4月在合肥以7.56億元新拿的地塊，雖然不及此前佈局合肥的兩宗地塊高達230%的溢價率，但仍然高達118%。而後在鄂州獲取的兩宗地塊，溢價率則在249%-279%之間。
不僅是在內地，2017年2月24日，合景泰富首次進入香港市場，攜手龍光地產以168.55億港元的“天價”創下香港總價“地王”。
對於土地市場的激進表現，合景泰富方面表示是基於對未來規模的擴張和後續發展的考量。不過，在樓市調控全面加碼的嚴峻形勢下，高價地承受著較大壓力和風險。目前不少地區的高價地項目入市積極性並不高，地王項目整體開發速度較為緩慢，還有一些項目選擇延遲入市，有地塊甚至閒置將滿一年時間才宣告正式動工。
在地產行業紛紛加大快週轉之餘，合景泰富的週轉速度顯得有些緩慢。謝逸楓指出，在樓市調控將繼續維持高壓態勢和房地產行業加速高週轉的當下，合景泰富較為緩慢的週轉模式也會阻礙其業績增長，或使高價項目面臨虧損風險，地王項目也會被拖累。
遭評級機構置於負面監察名單
由於過去兩年合景泰富大舉購地，財務狀況被削弱，公司的評級也因此受到限制。評級機構標準普爾發表研究報告表示，將合景泰富置於“負面監察”名單，長期企業債信貸評級為“BB-”，同時將未償還高級無抵押票據的長期企業發行評級“B+”。
大舉拿地除了使得項目前景暗藏隱憂之外，也給公司財務帶來一定壓力。招銀國際近期發佈的相關研報亦指出，合景泰富負債比率處於上升態勢。招銀國際稱，至今，合景泰富在2017年共斥資284億元購地，財政狀況將受到影響。招銀國際分析，2017年上半年底，合景泰富淨負債比率為64.1%，預計2017-2019年的淨負債比率將逐步上升至75.1%、77.0%及81.4%。
對此，合景泰富方面對錶示，自上市以來，公司一直保持穩健的發展態勢，負債情況也是處於良好的狀態。克爾瑞數據顯示，2017年，合景泰富淨負債率為67.9%，幾乎與2016年持平，已經連續6年淨負債率低於70%，公司財務狀況長期處於健康狀態。截至2017年12月31日，合景泰富持有現金及銀行結餘約404.67億元，較上年同期增加50%。在大幅增加投資的前提下，仍有充足的貨幣資金，體現了公司較強的風險控制能力。
據悉，前五個月，合景泰富完成預售金額約256.09億元，相當於全年銷售目標650億元的39.40%。基於此，合景泰富今年首次提出千億業績目標。
謝逸楓認為，合景泰富的項目主要以豪宅為主，高地價高房價的開發週期較為漫長，銷售回款會也相對緩慢。此外主要佈局一二線城市，目前的政策調控，銀行房貸不斷收緊會影響到銷售業績的增長，因此今年千億銷售目標難度很大。
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