2018年上半年，我局加大房地產市場巡檢查力度，嚴厲打擊了房地產開發企業無證銷售等違法違規行為，切實維護了廣大購房人的合法權益，為鞏固執法成效，提高市民購房時的風險防範意識，我局編制了新建商品房購房警示，以“選房前”、“看房時”和“買房時”3個時段為先後步驟，分別警示購房人在購買新建商品房過程中需要注意的事項，供在西安買房置業的人士參考。
一、選房時，核驗相關證件是否齊全，拒絕購買無證銷售的房屋
選房時，購房人必須查看開發企業是否具備《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用權證》或《不動產權證書》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》等“五證”，重點查看《商品房預售許可證》。查看《商品房銷售許可證》時應注意3個問題：
首先，《商品房預售許可證》中載明的開發企業應當和出售房屋的出賣人完全一致，否則不能確定開發企業銷售的合法性。
其次，批准銷售的房屋和購房人購買的房屋必須一致。即購房人購買的房屋必須在銷售許可範圍之內，如未在銷售範圍之內，屬於非法銷售。
再次，核實項目名稱與開發企業的廣告宣傳是否一致。
上述“五證”可在銷售現場通過公示內容查閱。開發企業以手續正在辦理為由提供不了“五證”的，購房人應拒絕購買，切不可盲目交納包括定金等任何款項。
二、看房時，深入實地進行核實，詳細瞭解項目情況及相關企業的實力和口碑
購房人應當對有意向的樓盤進行實地瞭解。樓盤配套設施均以政府規劃審批為準，相關規劃文件均在現場公示。建議購房人在看房時按以下4個步驟來看房：
第一步，瞭解目標房源的價格、面積、戶型、周邊環境和小區的配套設施以及售後服務，這些大多數購房人都能做到。
第二步，對房屋的供水、供電、供氣、排汙、綠化、保安、保潔等都要進行詳細的諮詢，這一點經驗較為豐富的購房人能做到。
最後一步，還應對開發企業的綜合實力、誠信度以及物業公司的口碑進行多方面瞭解。
三、買房時，慎交購房定金，合同必須網籤備案，所有購房款（包括定金）必須打到預售資金監管賬戶
買房簽約時，購房人應重點關注：
1．慎交購房定金。“定金”是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬於一種法律上的擔保方式，目的在於促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務後，依照約定，定金應抵作價款或者收回。因此，購房人在確定購房意向前，儘量不要隨便向開發企業交付定金，要認識到簽訂了認購協議、交了定金，便具有法律效力，雙方都必須按協議履行。
2.購房人付款時，一定要與開發企業登錄我局商品房網籤平臺簽訂《商品房買賣合同》，並提交房管部門備案。購房人一定要詳細查看合同條款，雙方簽字確認後，再按合同約定付款。
3.購房所有款項款（首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款）必須全額交存至商品房預售資金監管賬戶，交存賬號應與售樓場所公示的《商品房預售資金監管協議》及雙方簽訂的《商品房買賣合同》載明的監管賬號一致，不得直接將購房款交存至開發企業的其他賬戶，以避免購房風險。
4.如購房人屬按揭購房，必須看貸款是否能落實。按照按揭購房流程，購房人應先簽訂《商品房買賣合同》，後辦理按揭手續。一旦按揭貸款不成功，購房人就會面臨承擔高額違約金的風險。因此，在簽訂購房合同之前，應查清自己的信用狀況，向按揭銀行或住房公積金管理中心諮詢貸款政策，瞭解自己是否可貸款及額度，並正確評估自己的還款風險，以免合同簽訂後，貸款辦不下來，或者發現自己無力還貸，從而賠償違約金。
敬告廣大購房人：
在確定目標房源後，應儘可能通過登錄西安市住房保障和房屋管理局門戶網站（網址：http://fgj.xa.gov.cn）“預售證查詢”欄目查詢項目預售許可證辦理情況，瞭解擬購房屋用途、戶型、建築面積、預售資金監管銀行及帳號等信息。同時，若在購房時發現開發企業存在無證銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐、限制阻撓使用公積金、發佈虛假廣告等違法違規行為，可撥打市民熱線12345進行投訴舉報。房管、物價、工商、公積金等部門接到投訴後，將按職責依法予以查處。
西安市住房保障和房屋管理局 2018年7月1日
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