一提到法拍房，人們馬上就會不約而同地聯想到:
破 限 購
的確，各地政府出臺的一系列限購政策不知讓多少人的買房計劃瞬間變得遙遙無期。大家紛紛開始關注起法拍房。
近幾年包括淘寶網、京東網、公拍網在內的多家網站推出拍賣板塊，成為法拍房的“官方”拍賣平臺。
法拍房不限購，起拍價又低於市場價（起拍價最低為評估價或市價的70%），無中介佣金，這些特點的被各平臺大肆宣傳後，吸引了大批吃瓜群眾強勢圍觀。
然而，高收益必然伴隨著高風險，法拍房背後隱藏的法律風險你又瞭解多少？
今天就把收購法拍房過程中容易引發的那些法律風險拿出來和大家分享。
01
點評：收購法拍房，即使你有錢到任性，正式拍賣之前，得隨時做好“竹籃打水一場空”的心理準備。但法院撤回拍賣後，競買人已交納的保證金還是會原路如數退回。
02
點評：通常情況下，法拍房不得委託他人代拍，產權只能登記在一人名下。自交納參拍保證金至競拍成功後補足所有費用差額，必須是同一付款人。據此，在參與競拍前，請務必先想好如果競拍成功，
產權要登記在誰的名下，那就以誰的名義付款參拍。03
點評：法院發佈的競拍公告會對房屋的權屬、地理位置、樓層、朝向、戶型、面積、房齡、裝修情況，瑕疵等基本信息進行簡略描述。
一定要向周圍鄰居瞭解房屋之前的狀態，是否存在影響其價值的其它情形，例如是否發生過火災，是否發生過凶宅事件等。
04
點評：如果有優先購買權人參與競拍，哪怕你的出價最高，只要優先購買權人的出價與你相同，該套房屋由優先購買權人競得。
05
點評：舉個通俗的例子，甲的房屋在被拍賣之前已經與乙簽訂了10年的租賃合同（租期自2010年1月至2020年12月），丙於2016年1月競拍購得該房屋，但乙仍然可以基於租賃權住在該套房屋內直至租賃期滿日止再將房屋交還給丙。
06
點評：如果被執行人或其他人的戶口落戶在拍賣房屋內，不排除拍賣成交後，上述人員仍不願意將其戶口遷出。
雖然新政規定“上家戶口拒遷可強制遷出”，但目前沒有成功案例受用於法拍房。
這樣就會對買受人產生影響，尤其是現在的學區房，大多數都有五年一戶的入學標準，在這種情況下，就很容易造成買受人一著不慎，全盤皆輸的局面。
07
點評：不同地區法院要求競買人承擔的費用會有所差異，具體以法院發佈的競拍公告為準。據此，強烈建議，競買人應就費用承擔問題先行與執行法官聯繫進行溝通確認（競拍公告上會提供執行法官的聯繫方式），以避免因自身對法律法規及政策解讀理解差異，從而導致對競拍收購整體成本估算出現重大偏差。
08
點評：據我對各大網站競拍公告的觀察統計，保證金數額通常為起拍價的10%，這樣算下來最少也要幾十萬。根據上述法律規定，一旦發生整體收購成本嚴重超出預算從而導致競拍者無力負擔而悔拍，保證金就會被全部沒收。
總之，可遇不可求的法拍房不是隨意能夠入手的，需要競買人提前下大量功夫做好前期背調功課，以避免稍有不慎導致最終得不償失的後果。
以上為正文，來自上海華勤基信律師事務所的裘振華律師
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