如何開啟房產裂變之路,一套變兩套,兩套變三套

樓市團長是觀觀的朋友,熟悉城市選籌和貸款運作,讓你買房立於不敗之地。他的文章從事實細節出發,簡直手把手教你玩轉樓市,啟發你財富思維。今天推薦一篇他最得意的文章,分享給大家。

目錄更新如下

第一篇:人生第一套房一定要賺錢

第二篇:如何開啟房產裂變之路,一套變兩套,兩套變三套

第三篇:普

通投資者如何快速籌集資金

第四篇:筍盤都去哪了?

第五篇:如何防範二手房交易的陷阱

......

具體講裂變方法之前,我們先解決一個問題:

為什麼要裂變?不斷裂變買房有原罪嗎?

通脹一直存在,人生爬階永不止,樓市投資者進行裂變,自負盈虧,與任何人無關,沒有所謂原罪。

人生的第一個100萬是最難賺的,如果賺第一個100萬你用了5年,那麼第二個100萬你只需要用3年,第三個可能只需要1年。用100萬去賺100萬是比用1塊錢去賺1塊錢容易的,原始資本至關重要。

是的,具有框架思維的人,一旦賺了錢,擁有了原始資本,他就魚入大海,鳥飛長空。

既然原始資本非常珍貴,那就應該好好運作,而不是在樓市一賺到錢就馬上拿去消費。

正確的事情反覆做,你就是贏家,投資樓市不是第一套賺錢了就止步不前的,只要通貨膨脹不停止,我們就一直做,做到沒有行情,做到自己資源衰竭,無能為力,然後靜待所有房產翻倍上漲,逐套收割。

在賺夠5000萬之前,其實每一分錢在我們眼裡都是資本,而不是消費。

如果你一下子擁有了30萬,你不應該立即把30萬拿去買車,因為這30萬就是你起家的本錢,你應該想著這30萬怎麼變50萬,然後50萬怎麼變80萬,80萬變160萬…

你只有30萬的時候,就去買一臺30萬的車是錯的,因為買了車你就沒有翻身的資本了。當你有了500萬的時候,去買一臺30萬的車,那是沒問題的。

我見過2010年投資樓市就賺了數百萬的人,為了減少負債一點,過得輕鬆,他沒有繼續裂變,建立更多倉位,而是整天遊手好閒,幹著不鹹不淡的小生意。

八年過去了,當年跟他一樣有數百萬的人,身家早已過5000萬,而他賺了錢之後不是揮霍,就是做小生意虧掉了,最後被迫賣房還債。他這幾天還在擔心父母的看病問題,到處求人借錢。多年未見,我接到他焦急的電話,發現他竟如此落魄,天壤之別,不禁一陣唏噓。

他當年算是中產,顯然8年的通貨膨脹和人生動盪徹底洗劫了他,讓他逐漸滑落階層。

我們的人生其實是充滿不確定性的,今天你有錢,你富貴,但後面會發生各種隨機事件令你財富逃逸,無論是創業虧本,理財被騙,重病、人身意外,離婚糾紛、家族爭鬥等等,都會洗劫你的財富。

上文那個朋友在樓市不斷上漲的大好時機,沒有及時裂變,家庭財富積累少,基礎太弱,經不起折騰,人生中他連輸幾局就爬不起來了。

我們不斷裂變,追求財富的目的

我們追求財富,除了為了解放雙手,獲得相對自由,更多是為了讓家人有更充足的保障,抵禦人生的風險。

曾經有人問我:你已經遠超同齡人了,還賺那麼多錢,太貪婪了吧?

如何開啟房產裂變之路,一套變兩套,兩套變三套

我只是淡淡回答了一句:這些錢如果是我一個人用,早就夠了。但是,我還有父母家人以及整個家族。現在就我比較能賺錢,我努力多一點,不應該嗎?你看到我賺錢是因為貪婪,而我卻知道自己拼命賺錢是因為家庭的責任正好落在我身上。

人生爬階,是一個永不停止的過程,你可以不喜歡房地產,但房地產所帶來的收益,能讓你從事任何你喜歡做的事,能讓你的父母、妻兒生活更有保障。如果你明知道投資樓市能賺錢,也不願意向穿越過樓市完整週期的人虛心學習,忍受成長的痛苦,那麼你對家庭是不負責任的。

你每天勤奮地去上班,只是欺騙自己,因為你沒有動腦。真正的勤奮是心力交瘁。結合腦力的勞動,才是人類最高級的勞動。光靠體力的勞動,其實跟動物上樹摘果子沒有什麼區別。

不斷裂變投資樓市,到底有沒有原罪?

這個時候可能就有“網絡噴子”罵了:如果人人都像你們這樣不斷裂變買房,國家就出事了。

這種人其實不懂經濟學,首先,房價不是我們炒上去的,我們只是看到了房價會漲,然後跟著買從而獲得收益罷了。

高房價的根源,不是買房客,也不是開發商,而是土地財政,買房是順應趨勢,與國同富,請認清現實,不要與趨勢為敵。

如何開啟房產裂變之路,一套變兩套,兩套變三套

如何開啟房產裂變之路,一套變兩套,兩套變三套

先有房價漲,之後才有買房客順勢入市套利;絕不是先有買房客,房價才上漲,房價不是炒上去的。

如果買房客能夠讓房價上漲,那他們為什麼不讓房價一直上漲,然後漲上天一次性賺足走人呢?某些年份還出現下跌,甚至長期橫盤又是怎麼回事?

其實樓價漲跌,只是正常的市場現象,自有它的規律,只不過聰明的人懂得利用這個規律投資獲利罷了。

再說了買房是降房價的,市場交易難道不是優化資源配置降低成本的方式麼?

其次,不可能人人都買房的,因為人的動機千差萬別,中國十多億人,每個人都有自己的工作和投資選擇,總有人不會選擇投資樓市這條路,並且這條路也不是那麼好走的,買一套兩套輕而易舉,買到五套、六套,為了搞貸款,辦購房名額,你要忍受更多痛苦,幾乎抽空自己。

賺錢從來都不容易,哪怕在樓市,每買一套都是淚。我曾經半年內買賣三套房產,賣二買一,這個過程的銜接小心翼翼,焦慮難熬,不是一般人能夠體會的。如果一套房貸款下不來,輕則損失幾十萬定金,重則惹上官司賠償,那時就夜夜失眠了。所幸自己熟悉流程,每套都踏準節奏,順利辦好。

而且,樓市投資參與者越多,市場越均衡,投資樓市的利潤就會越少,這時就會有一部分人退出,所以永遠不會出現人人投資樓市的局面。早年做淘寶賺錢,中國有沒有出現人人做淘寶呢?沒有,做的人多了,利潤就薄了,後來者就止步了。

我們應該在每個週期的市場均衡之前進入樓市,那樣才能獲得超額利潤。2014、2015年大漲前夕,市場上參與者並不多,極不均衡,競爭少,那時入市的人都獲得了超額利潤。現在各個城市大部分人都入市了,連大媽都知道買樓賺錢,價格已經很高,短期內獲利不大。

最後我們投資樓市,拿的都是自己的錢,賺了歸我們,虧了也是我們自己的真金白銀。我們自負盈虧了,不要說投資樓市,我們投資任何領域,都沒有所謂的原罪。

既然人生爬階永不止且裂變投資樓市沒有原罪,那如何開啟裂變之路呢?

框架思維:

一、裂變的定義與前提

二、裂變的風險與方法

樓市投資裂變的定義:樓市投資裂變是指隨著樓市上漲,用第一套房通過風險可控的方式不斷疊加債務以建立更多面積的房產,形成優質、靈活的資產組合。

首先,樓市裂變是隨著樓市上漲而進行的,如果樓市下跌,那就無法裂變。其次我們從定義中知道樓市裂變是從第一套房開始的。沒有第一套房,光有現金,那也是做不了的。

因為現金是過剩的,只有資產和槓桿才是稀缺的,沒有它們就沒法開始裂變。

再次,我們採取的方式是用風險可控的方式進行債務疊加。如果不計後果進行裂變,那你那個不叫裂變,而是癌細胞擴散,裂變得越快,越容易出事。

最後,疊加債務的目的是建立更多面積的房產,以形成優質、靈活的資產組合。我們不是為負債而負債,而是為了買入更多優質的資產。如果借債買了萬年不漲的劣質房產,那無異於自找苦吃。

明白了裂變的定義之後,我們看看裂變的前提

1、趨勢

2、認知

3、資源

4、規劃

裂變意味著不斷買入,買入的前提就是:行情一定要漲!

那樓市漲了嗎?漲了,過去20年它漲了,未來20年它還會漲。

至於為什麼呢?這裡不展開討論,出門左轉,點擊鏈接看過往文章詳細論述:中國房地產還能漲多久?

緊接著就是認知,指的是你對樓市的認知水平需要提升到一定層次,明白什麼樓盤漲得快,容易回籠資金適合裂變時買入,用什麼方式裂變容易獲得銀行貸款支持等等。小白輕易裂變,萬一操作失誤,卡在半途,那就麻煩了。

然後就是裂變前,你需要籌集資源。樓市裂變猶如戰爭,兵馬未動,糧草先行。

你需要做幾個工作:先去打一份預定貸款人的徵信報告,看看該人是否具備貸款資格,同時開發預定貸款人以及你自己周邊的大額信用卡,信用貸資源,然後6個月內什麼都不做,不要再辦任何會查徵信的銀行業務,安心養好徵信,同時開始看房200套,到外面收集一線的市場信息。6個月後,開始裂變買房辦貸款。

另外,還要開發朋友資源,提前招呼對方,自己未來需要借錢過橋,給時間對方為你籌資。

記住,樓市裂變不是變魔術,憑空而起,它是一生二,二生三,如果你裂變之前不開發資源,基礎太弱,並且沒有風控意識,必定出事。

至於規劃,你需要安排好時間點的銜接,資金什麼時候到位,購房的節奏等。

裂變的方法

(以下方法因為涉及政策問題,僅作免費分享,不鼓勵任何人效仿)

1、只吃蛋不殺雞法

某套房產以24萬首付,貸款56萬,總價80萬買入,目前已經升值至200萬,但這套房因為自住且周圍規劃利好很多還會繼續漲,並不想賣掉,那有什麼辦法套80萬出來拿去買另一套,實現一套房裂變成兩套房呢?

答:假設原按揭在A銀行辦理,現在先還清A銀行按揭貸款,贖出房產證100%產權,接著想辦法借錢獲得按市值200萬7成,可以獲得140萬資金,再還清先前56萬過橋資金,實得140減去56等於84萬資金。這84萬就是原來那套房生出來的蛋,可以拿去再買多一套。這就實現了增加資金的做法。

等到下一輪上漲,第一套房子從200萬漲到了400萬,再以同樣的方法,借140萬出來再去買一套,先前用84萬首付買的第二套房也漲了,那麼第二套房也以同樣的辦法進行裂變,這時理論上只要經過一輪上漲,你就擁有了四套房產,大大擴大了倉位面積,再經過下一輪,這4套房產繼續裂變,倉位越來越多。

2、賣一買二法

某套房產原單價1萬每平方,建倉面積100平方,市值100萬,貸款70萬,現在升值至單價2萬一平方,市值200萬。將房產賣掉,可以獲得200萬減去70萬加上30萬等於160萬,然後將160萬劈開兩半,各80萬,假設都是三成首付,則可以買入兩套市值260多萬的房產,兩套房總市值520萬,此時2萬一平方,建倉面積260平方。最初房產市值100萬,升值到200萬之後,稍為操作一下,總市值達到了520萬,翻倍不止。

3、二次按揭法

假設某套房產原市值100萬,欠A銀行貸款70萬,現在升值至250萬,那麼可以找A銀行辦理二次按揭,將升值貸出來,可以獲得:250萬乘以7成減去70萬等於105萬,這105萬可以再建一個倉位。

4、降維攻擊,以大買小法

某套房產首付60萬,現在還沒升值,很難獲得大額資金,但可以某種融資方式拿去三四線城市,可以建一個小倉位,買菜。

5、併發貸款法

現有兩套價值166萬的房產,假設僅有100萬資金,首套三成首付50萬,二套要五成首付84萬,50+84=134萬,那如何用100萬將那兩套房子買下來呢?

運用併發貸款法,即一週之內,同時遞交兩套房的按揭申請,由於徵信報告有滯後性,所以兩套均以首套房產計算,三成首付,即100萬可以買下兩套。

往後文章也會涉及以下目錄的內容:

過橋、截斷再抵押

裝修貸

公積金法

階梯疊借

合夥買房的正確姿勢

代持手冊


分享到:


相關文章: