賣房人見房價高漲,拒絕繼續履行合同,買房人該如何維權?

一、案情簡介

原告:朱某某

被告:孫某某

蘇州工業園區順馳鳳凰花園24幢202室房屋建築面積113.27平方米,於2015年2月6日登記於被告孫某某一人名下,並於當日為蘇州銀行辦理抵押登記,債權數額120萬元,抵押期自2015年1月20日至2045年1月20日。

賣房人見房價高漲,拒絕繼續履行合同,買房人該如何維權?

二手房貸款

2015年12月8日,孫某某(甲方、售房人)、朱某某(乙方、購房人)、好吉屋公司(丙方、見證方)簽訂《房屋買賣協議》一份,約定:"甲方以161.8萬元價格將上述房屋出售給乙方。甲方承諾在申請辦理房屋權屬轉移登記前解除並註銷抵押登記,相關費用由甲方承擔。過戶費用(計算依據為指定評估機構對該房屋的評估價格)由乙方承擔。

乙方已經於2015年12月7日交付定金4萬元,被告向原告出具《定金收據》,言明收到原告購房定金4萬元。甲乙雙方應當於2015年12月17日開始辦理資金託管(申請貸款),否則視為違約。

乙任何一方解除合同或拒絕履行合同,均由違約方向另一方支付該房屋成交價格的20%作為違約金,實際損失超過違約金總額的,責任方應另據實賠償。一方未按約履行義務超過10天,守約方有權解除合同,由違約方按本合同約定承擔違約責任……"

2015年12月16日,朱某某短信通知孫某某於次日帶好材料至蘇州工業園區房管局辦理資金託管、申請貸款、網籤等,言明如不到場將走法律程序維權。孫某某回覆"母親不同意賣,你現在加30萬都不賣給你"。朱某某回覆稱其依然會去房管局,將走法律程序。

2015年12月17日,朱某某及其配偶方理平至蘇州工業園區房產交易中心。朱某某電話通知孫某某到場,孫某某電話中反覆強調其不管了,以此拒絕。

2015年12月27日,孫某某在電話中向朱某某表示願賠償朱某某4萬元,房屋不可能賣給朱某某,要麼就打官司。對孫某某賠償朱某某4萬元的意見,朱某某表示拒絕。

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買房族

二、 法院觀點

朱某某與孫某某簽訂的《房屋買賣協議》經居間方居間所籤,內容合法有效。孫某某直至訴訟中仍拒絕履行,朱某某訴請解除《房屋買賣協議》,有事實和法律依據,法院予以支持。

協議既已解除,朱某某訴請孫某某返還定金4萬元,法院亦予支持。縱觀現有證據及雙方履行合同期間的溝通過程,《房屋買賣協議》最終未能履行,主要系因房價上漲、孫某某以種種藉口拒絕履行所致,但朱某某在合同簽訂前後提出的由中介墊付首付款、對房屋評估價作"高評"處理對《房屋買賣協議》未能履行亦應負一定責任。但朱某某的不合理要求僅是次要因素,且可通過其他方式補救,朱某某在溝通中也反覆強調不論是否能夠"高評"、墊資,朱某某一直希望繼續履行合同。

比較朱某某、孫某某雙方的責任大小,朱某某自身所應承擔的責任較小,主要責任仍在於拒絕履行合同的孫某某。合同未能履行,朱某某因此所受房屋差價損失53.2萬元,如合同履行,該利益本由孫某某失去而由朱某某取得,現合同未履行,孫某某理應賠償朱某某損失。綜合案情,法院酌定孫某某賠償朱某某房屋差價的75%,即399000元,故法院對朱某某訴請的賠償損失主張予以部分支持。

三、律師觀點

首先,關於誰違約的問題,孫某某見房價高漲違約在先,朱某某"高平" 要求系可調和矛盾,本質上是一場實現利益衡平的博弈。

另外,關於違約責任承擔的問題,朱某某給孫某某付了4萬元定金,同時房屋買賣協議違約條款中明確約定:"甲、乙任何一方解除合同或拒絕履行合同,均由違約方向另一方支付該房屋成交價格的20%作為違約金,實際損失超過違約金總額的,責任方應另據實賠償。一方未按約履行義務超過10天,守約方有權解除合同,由違約方按本合同約定承擔違約責任"

根據《合同法》第一百一十六條規定:"當事人既約定違約,又約定定金的一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。"朱某某可以選擇適用違約金(合同約定)或者定金條款(雙倍返還),但二者不能並用。根據本案案情,基於房價高漲,朱某某選擇違約條款中的據實賠償是明智的。

賣房人見房價高漲,拒絕繼續履行合同,買房人該如何維權?

法治中國

附:法律法規

第九十四條 有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。

第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金後,還應當履行債務。

第一百一十五條 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

第一百一十六條 當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。


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