房價、經濟規律與公平

一,

房子的獨特性註定了不可能人人平等!

房子是獨特的。這種獨特性根源於地段。比如,撒哈拉沙漠的一棟300平方米的別墅,跟你上海市中心30平方米小房間對比,你選擇哪一個?類似的是,上海市中心跟上海市郊的同面積房子……

房子的獨特性註定了房子的不可再生性。這個地段有了這些房子,就不可能再生產出同樣的房子。這房子歸了A,那麼B就絕不可能同時擁有。

這點跟其他普通消費品不一樣。價格上漲會讓該類產品產量增加→於是導致供給量增加→最終導致銷售價格被平抑下來。房子價格上漲不會讓房子供給量增加。不信,你看上海市中心房子價格上漲了,你能在市中心變出新土地嗎?

房價、經濟規律與公平

圖1,李嘉誠對房地產有經典描述,即決定房價的唯一因素就是:地段!

二,

房價跟土地所有者的關係不大。一般邏輯下,土地由政府掌握則房價會更便宜,而不是相反。而且,土地政府所有反而會社會更加公平、貧富差距更小。

比如,市中心有成片老舊社區。該社區都是低矮小房子,只能住少數人。如果做大開發而變成高樓層,則可以供給更多人居住。這實際上是供給量增加的不二法門。

如果土地私人所有。那麼完全可能有價無市。你哪怕100億一平方米也可能買不到很多關鍵土地來建設新房子。但如果是政府所有,政府的社會輿論壓力下,只要價格是當下市面認可則必然賣出。

而且,由於土地政府所有,成套成片開發是可能的。社區公共建設具有可能性。如果是私人所有,成套成片開發土地的成本要高很多------即著名的議價成本。

最核心的是,土地出讓的資金給了公共財政,從而避免土地出讓金為私人所有。很顯然,如果是私人所有會嚴重加劇社會不平等。

房價、經濟規律與公平

圖2,地鐵、公共交通等等基礎性公共服務要如何低成本?土地國有化才可能

三,

房價由購買者的購買力、購買慾望來決定。這點跟土地所有者是誰毫無關係。

有人說,是政府希望房價高而拿走更多土地出讓金。這點是本末倒置。政府只是被動拿到土地出讓金,政府決定不了房價。如果政府希望的土地出讓金過高,那土地會自然流拍。如果能成交,則說明市場認可當下的土地價格。

政府拿走土地出讓金會讓社會更平等。因為該收益可以用來做公共服務。如果不是政府拿走,那財富就完全歸特定少數人擁有,怎麼平等?

房價、經濟規律與公平

圖3,土地出讓金歸政府才會讓社會更平等,否則會製造更大的貧富差距

四,

中國能相對快速工業化等,其實要依靠土地國有化。須知工業化也需要土地來承擔工廠呀。如果土地私有,那工廠的土地成本要多高?

要快速工業化,需要良好的公共建設。如果土地私人所有,成片成套的土地開發需要多高的議價成本?

看看印度就知道了。工業化、城市化要想快速低成本,那必須土地國有化!

房價、經濟規律與公平

圖4,印度工業化進程相對偏慢的原因之一是土地私有化

五,

經濟規律不以人的意志為轉移。政府也改變不了。


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