厲害了!購房合同可以更名?購房合同更名有什麼風險?

購房合同更名分為預售登記前和預售登記後兩種情況,登記前變更買受人,直接與開發商協商進行購房合同改名即可。登記後直系親屬可以在房產合同上更名,非親屬需按預售轉讓程序辦理購房合同更名,撤銷合同備案後才能重新簽訂購房合同。

厲害了!購房合同可以更名?購房合同更名有什麼風險?

廣州房地產生態圈

如果購房者已經網籤,則購房者和開發商協商,如果開發商同意的話,先要撤銷合同,並且原合同撤銷之後,再和買方簽訂合同重新備案,這樣是可以的。

這裡面最關鍵的是要取得開發商的同意,並且需要確定,是否原合同真正撤銷,買房的合同才可以成功備案。另外,已經按揭的房屋是無法辦理更名的。合同備案後不能通過更名來進行交易。

購房合同如何辦理更名?

關於購房合同更名的流程,不同情況需要通過不同的流程來實現:

1、預售登記前

在這個階段,購房者如果想要變更買受人名稱或增加買受人的,相對來說手續並沒有很複雜。首先,購房者應先與開發商進行協商,通常情況下,開發商都是會同意更改的。

如果該商品房未竣工驗收,需前往有關單位開具未竣工檢查報告,並由開發商提交合同更名的原因,支付相關手續費用即可。如果該商品房已經竣工驗收,則無法進行更名,但可等產權證辦理出來後再以贈予的形式更名。

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2、預售登記後

如果新增買受人與購房者具有直系親屬關係,可在預售合同上更名,辦理時應出具經公證的親屬關係證明。其他不具親屬關係的,應按預售轉讓程序辦理,即由原買受人提出申請,撤銷合同備案後重新簽訂購房合同。

購房合同更名需要注意哪些問題?

1、 辦不了產權證

購房合同更名需對合同重新備案,自然也會被重新審核,如果被房管部門發現買賣雙方的真實目的是完成交易,則會被拒,從而造成無法備案以致後期產權證書無法正常辦理。

2、 被徵收稅費

不少人選擇合同更名都是為了逃稅,但即使合同已經辦理更名,在申領產權證明環節也可能被發現真實目的,這時出售方可能就會被徵稅。

3、 合同無效

如果在購房合同更名之後有任何一方反悔,合同就有可能被認定為是逃避稅費而無效。

購房合同更名費用怎麼算?

  現今房地產市場上開發商通常的做法是:購房者需要進行更名,他們都將收取更名手續費,這一收費雖然沒有政策依據,但基本上所有樓盤都是這樣做的,可以說是不成文的行規。收取更名手續費基本上是一件非常普遍的現象,對此開發商也有自己的苦衷,開發商普遍稱基於幾方面的顧慮他們不得不收這筆費用。

一、客戶資源無端損失。因為合同更名很容易,很多人就不會嚴肅對待這份合同。

二、防止少數“炒家”到處炒房子。一個新項目即將開盤亮相,都有不少的人搶先來定購或者內部認購,這其中大部分是真實的買房者,但也有小部公是來“炒”房子。而“炒”家的介入會使一些開發商看不到真正的房地產需求量,不能對新項目的客戶資源究竟有多少真正的客戶進行準確把握,這樣不利於房地產市場的健康發展。

三、如果開發商不收取更名費,開發商沒有義務去為購房者更名,因為實際上要辦理合同更名開發商要配合購房者做大量的工作,而且那些辦了按揭的,開發商還將為每套房做擔保並向銀行交保證金。

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四、不利於二手房市場的發展,開發商收取的更名費實際上遠遠低於二手房市場上的收費,但是更名實際上有點像做二手買賣,這樣會影響二手房市場。五、防止內部銷售人員從中漁利,假如不收取更名費,已經購房的購房者就有可能私下勾兌售樓人員,給售樓人員一定的好處,要求售樓人員把房子轉

買給另外新的購房者。

  目前到房管部門撤銷合同不收取費用,但在具體辦理過程中存在費用變化情況以房管局解釋為準。

購房合同更名有風險嗎?

1、辦理合同更名必須要徵得合同另一方,即開發商的同意和配合。

2、商品房買賣合同更名因涉嫌違反法律禁止性規定,存在被認定無效的可能。

雖說“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業稅和個人所得稅,為購房者省下一筆不小的稅費,但是它的操作並不規範,存在著很大的法律風險。

一方面,從法律角度講,未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。也就是說,沒有取得房產證的房源不得轉讓。除此之外,“直更名”過戶也是一種偷逃稅費的行為,這同樣是國家法律所不允許的。另一方面,kkzy201517通過所謂“直更名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款,必須一次付清房款,難以享受到國家信貸優惠政策。同時,“直更名”在實際操作中,由於買賣雙方沒有簽訂正式的購房合同,而“直更名”過戶方式的整個流程並不能體現出是買賣交易,所以得不到法律的支持和保護,當買賣雙方產生分歧不可協調時,想通過法律途徑解決比較困難。

自商品房實行購房實名制後,已簽訂商品房買賣合同並已辦理網上備案的,就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同,僅限以下三種情形:一是法律、法規、規章規定允許退房的,如《消費者權益保護法》等相關法律規定的,有資質的鑑定機構按規定程序認定的質量問題等;二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的;三是司法機關、紀檢監察機關決定協助執行的。

根據我國合同法規定,“直更名”必須取得開發商同意,否則難以完成。實際操作中,購房者與開發商提出申請撤銷網籤購房合同的預告登記手續後,還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記,然後開發商才能與新購房者簽訂購房合同。業內人士提醒,實際操作中,購房合同網籤後,還未備案的,需要購房者和房產公司提出申請撤銷網籤購房合同的預告登記手續,等待房管部門審批通過後,房管部門回收作廢的購房合同,撤銷預告登記,然後房產公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了,在這個時候才可以完成所謂的“直更名”。


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