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怎麼寫都只能是君子協定
所謂君子協定，足夠誠實信用的君子雙方，無論中途有什麼變化，雙方都會兌現當初口頭或書面的協議。若一方是小人（往往是見利忘義、不講誠信的人），當初的口頭協議等於沒有，當初的書面協議也會撕毀。
小產權房，是指在未繳納土地出讓金而取得國有土地使用權的集體土地上建設的、非由法定的產權登記管理部門頒發的、而由當地鄉鎮或村集體自行製作並頒發“產權證”的、實為未取得合法產權屬證書的房屋。小產權房的建設與交易是國家嚴格予遏制的（見附後）。
小產權房買賣，基於該類房屋違法性的先天缺陷，基於房屋處置的結果的不確定性，基於其拆遷搬遷可帶來巨大利益性，蘊含了巨大的法律風險與道德風險。
小產權房，可因被行政管理部門認定為違章建築而被拆除，可因當地政策寬鬆當地部門睜一眼閉一眼而留存，可因政策變化而轉為合法。因此，小產權房處置的結果具有不確定性。
小產權房，也可因當地政策對其被拆遷或搬遷給予經濟利益或其他利益的補償，而具有利益性，出賣方基於逐利而背信棄義（道德風險）悔約。發生糾紛後，買方的權益因合同無效而得不到法院的保護（法律風險）。
對於無效的買賣合同，在合同法上，唯一對買方有利的就是“不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”這一條了。也就是說，無效合同有效處理，一些法院就是這樣處理的。
因此，基於這一點，買方在簽訂小產權房買賣合同時，可在“不能返還或者沒有必要返還”的條件上作點文章。如：賣方除了該小產權房以外，是否還有其他房產可供居住；買方是否僅有一套小產權房可供居住；是否長期生活居住等等，這些因素都是需要買方予以重點考慮，並將實際情況寫入合同的。
當然，題主的問題中說到：“賣主只有國土證和建房證”，或許不是小產權房。因情況不瞭解，不便於評述。
附：
2017年《國土資源部、住房城鄉建設部關於房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》規定：關於歷史遺留問題……防止小產權房通過不動產登記合法化。
2013年《國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，從正確認識“小產權房”問題的危害性和嚴重性；堅決查處“小產權房”在建、在售行為等方面，遏制建設與銷售小產權房。
2007年《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定：農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
