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位於城西北三環內方向的電建•洺悅府項目，在我們讀者群中關注度頗高。
我總結了一下大家關注的焦點：位置如何？周邊配套和環境怎樣？價格是否合適？可不可以買？等等，關注的內容太多，只好通過踩盤來全面解決大家的需求了。
以下便是我的踩盤報告，保證真實、客觀。
△項目實景圖
一、地理位置及周邊
北中環旁 專業市場多 居住環境欠佳
電建洺悅府位於四川大西南建材城原址，處於府河和沙河交匯處，四周被河流所包圍，河岸之外東西南北方向分別為福源路、九里堤北路、九里堤東路和新泉路。
項目處於城北中環路以內，周邊道路網絡十分完善，5分鐘車程範圍內便可銜接中環路、三環路、蓉北商貿大道等多條城市主幹道，出行十分便捷。
△項目區位示意圖
但目前周邊分佈著大大小小各種專業市場，包括金府機電城、五塊石商貿食品批發市場、電器市場等，雖然大多距離項目仍有一定距離，但是由於市場品類繁雜、且貨運較多，造成周邊整體居住環境都略顯凌亂。
城北的改造一直都在推進當中，但我認為，居住環境在短時間內很難得以全面改善，因此我認為，並不適合品質改善。
二、周邊配套
自然景觀是亮點 商業配套還待呈現
由於項目被府河和沙河兩河包圍，自然景觀自然是項目最大的亮點。
5分鐘步行範圍內便有包括160畝公園（規劃在建）、新橋公園以及項目自身打造的河岸景觀。
△項目打造的河岸景觀部分已經實景呈現
商業配套方面，目前周邊商業配套並不完善，最近的大型商業綜合體便是龍湖北城天街，從九里堤北路騎行到達約2公里。
未來就近僅有項目自身規劃的商業，商業形態為底商和獨立商業體，目前還未動工，呈現時間待定。
公共出行方面，周邊公交站點較多，主要集中在九里堤東路和福源路，周邊目前地鐵5號線在建，距離項目最近的為九里堤北站。
教育配套方面，項目自身規劃有一個佔地7畝的公立幼兒園，目前已經建成，但未投入使用。此外，周邊有包括沙河源小學、新橋小學、九里堤小學、成都44中、錦西中學等。
△新橋小學
以上來看，除目前商業配套相對欠缺外，其他配套資源相對完善，可以滿足基本需求。
三、規劃佈局
大盤高低配 容積率較高
整個四川大西南建材城原址總佔地面積約320畝，整體實施拆遷改造後被分為兩大區域，臨北的區域為佔地面積約160畝的公園，臨南的區域便是佔地面積約150畝的電建•洺悅府項目，兩個區域將由一條交通幹道進行區隔。
△項目總平圖
從項目的規劃業態來看，包含了住宅、幼兒園和商業三部分，在主城區，其體量優勢是十分明顯的。
150畝的大盤，住宅部分採用了高低配的規劃方式，其中高層產品8棟，低密產品49棟，規劃容積率為3.75，相對目前市面上一般的高低配項目，容積率較高。
這裡需要注意的是，低密產品最大的價值點就在於大贈送。項目的低密產品並不少，再加上高層產品一定的贈送空間，綜合來看，項目實際容積率可能更高。
四、產品
該表標準 但產品尺度表現不足
從地塊整體規劃佈局來看，高層和低密產品被分為了兩個部分，其中高層產品主要集中在地塊的北側，低密產品主要集中在地塊的南側。
由於項目北側為160畝的公園，因此高層產品南北兩側均無視線遮擋，再加上無城市主幹道的干擾，高層產品的居住品質還是較高。
△項目沙盤實景圖
具體再來看看產品。
高層產品面積從115—168平方米不等，最小便是115平方米的三房雙衛產品，而在梯戶比方面，除了7號樓和8號樓為2梯4戶外，其他均為2梯3戶設計。
從規劃佈局、產品面積段、梯戶比三方面來看，項目是具有一定的改善品相的。
目前項目計劃推出5號樓，產品為123平方米的套三雙衛、136平方米的套四雙衛和168平方米的套四雙衛三種戶型。
首先來看看168平方米的套四雙衛產品。
該戶型位於端頭位置，最大的亮點便在於三面採光，其中客餐廳位置採用了橫廳設計，開間達到了7.8米，再配以寬1.8米的景觀陽臺，空間感十分大氣。
3.9米的主臥開間，在同質產品中表現相對突出，5.2米的進深，還可設置獨立的衣帽間，舒適且大氣；其他三個起居室開間分別在3.3米、3.1米和3米，合理，可以滿足基本需求。
但該戶型還有兩個明顯的不足，一是長廊區域，浪費空間較大；而是廚房為一字型設計，進深長達4.6米，使用起來就略顯不便。
再來看看136平方米產品。
該戶型方正緊湊，相對168平方米產品來看，空間使用率更高。但我認為該產品有一個明顯的不足，就是起居室的尺度。
主臥3.7米的開間，在同質產品中屬於標準尺度，但其餘三個起居室開間都分別僅有3米、3米和2.7米， 對於這個面積段的改善人群而言，舒適度不夠，實用性也不強。
由於產品本身表現不足，我認為該項目更適合首次改善的購房者關注。
五、開發商
成都改善“新秀” 開發品質可期
項目開發商為中國電建地產，目前在成都已開發和正開發的項目包括電建雲立方、電建美立方和電建泛悅國際等，其中住宅項目大多為剛需產品定位，洺悅府是電建在成都的首個改善型項目。
不過我認為，項目本身優勢明顯，再加上電建地產母公司具有較強的開發實力，如果後期投入一定心力，還是值得購房者期待的。
六、不確定因素
我認為不確定因素主要有兩個：
第一，精裝。置業顧問表示，即將銷售的5號樓精裝標準將與前期8號樓一致，但目前售樓部僅有公示裝修標準，沒有符合交付標準的精裝樣板展示，因此精裝交付情況不得而知。
第二，160畝的公園。目前處於規劃在建狀態，具體呈現時間待定。
七、價格及購買建議
項目預計將在近期推出5號樓，據瞭解，前期同質產品的價格為13000元/平方米左右，結合目前的調控背景，個人猜測，預計該棟樓售價也將在13000元/平方米甚至更低。
僅從價格來看，我認為是值得購房者關注的。
如果按照13000元/平方米左右的價格進行比較，除去1000元/平方米的精裝成本，電建洺悅府的單價在12000元/平方米。
而項目周邊目前僅有華僑城天瀾項目有存貨，但該項目位於三環外，且臨路，上批次產品價格為11500元/平方米，僅500元的價差，對比來看，我認為電建洺悅府的優勢是非常明顯的。
但項目採用全款支付，如果沒有資金實力的購房者，還請謹慎考慮。
最後，以上數據綜合自置業顧問介紹和實地踩盤所得，如有不準確，請以開發商口徑為準。
文/邱霜
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