小易論樓市
昨天合肥市教育局公佈了2018年合肥各區學區劃分方案，絕大部分沒有太大變化，只有蜀山區和經開區的幾個學區出現了重新劃分，主要是學區內今年有新建學校。其實今年學區變化，相較往年來講，變動算是大的。
有三所學校對區域內學區產生了較大影響，並引起相關利益方的廣泛關注，甚至造成部分小區對學區劃分方案產生了抗議。這三所學校分別是：奧體小學，合作化路中學，一六八玫瑰園學校東校區。
奧體小學學區劃分
政務區奧體小學建立初衷是為了分攤翠庭園小學生源過載的壓力，其投入使用使得翠庭園小學和嘉和園小學學區重新劃分，一部分原分屬兩個學區的小區，被劃入奧體小學，最終劃分結果跟我之前預測有一定出入。
我在之前文章中分析，奧體小學可能的劃分區域為“翡翠路東，祁門路南，潛山路西，匡河路北”，主要依據是政務區各板塊戶數的測算，還有基於翠庭園小學生源分流的因素（公號“小易論樓市”《合肥政務區房價及奧體小學、50中新校分校學區劃分分析》）。
從劃分結果來看，凱旋門和新地中心兩個小區被排除了，這說明我對天鵝湖南板塊內實際生源數量低估了。為什麼會出現這種情況？我覺得還要從兩方面進行解釋。
第一個原因是優質學校的“吸血效應”。據統計，合肥市區共有100所左右的初中，成績排名前10的學校學生佔全市的30%，排名前30的學校學生佔全市總數的70%，排名靠後的70所學校學生僅佔全市的30%，出現了生源越來越向優質學校集中的現象。
說明學生總是傾向選擇更為優質的學校，這非常容易理解。一旦學校位次排定，原本屬於差學校學區的生源會通過各種渠道進入好學校上學，比如擇校或者購買學區房，造成生源從差學區往好學區流動的現象，出現了所謂優質學校的“吸血效應”，導致好學校和差學校之間差距越拉越大（公號“小易論樓市”《關於合肥學區房的投資誤區，你被開發商忽悠了嗎？》）。
第二個原因是就近原則。據統計，合肥市區的六所真學區中（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》），距離學校越近，價格越高，換手率越高，說明距離學校近的小區更受歡迎。這不難理解，畢竟路上通勤時間大大縮短，學區溢價高一點也是可以接受的。
2017年合肥鏈家共成交106套45中的學區房，其中“南門小學+45中”學區房40套，佔比接近40%，價格在合肥學區房中是最高的，要知道這個區域戶數僅佔整個45中學區戶數的1/6左右（公號“小易論樓市”《合肥廬陽區和北城房價分析及購房建議》）。這其中不光有頂級學區生源“吸血”的緣故，更重要的是，這片區域距離小學和初中都是最近的。
我之前文章分析過，由於小學沒有可以量化的指標，合肥小學差距普遍不大，南門小學之所以這麼受追捧，也是沾了距離45中本部最近的光。如果南門小學位置換成西門小學或者東門小學，頂級學區會變成“西門小學或者東門小學+45中”。於是我們看到一種情況，合肥的真學區，尤其是距離學校最近的學區房，價格總是最高，且成交量非常大。
50中新校天鵝湖校區是一所真學區，距離學校最近的幾個小區更容易受到購房者的青睞，相較翡翠路西距離學校較遠的幾個小區，價格也高出一截。因此，我有理由相信，50中新校天鵝湖校區的生源，來自天鵝湖南板塊的可能相對更多更集中一些，這造成生源分佈上的不均勻，所以學區不能簡單地通過戶數來劃分。
換句話說，50中新校的生源，可能來自學校旁邊小區的比重相對更大，這也是我之前沒有預料到的一個因素。再加上就近入學原則，導致奧體小學在學區範圍的劃分上比預期縮小，剝離了體量更大、距離更遠的凱旋門小區（約5000戶），同時波及了旁邊的新地中心。
奧體小學真的好嗎？
最近一段時間，奧體小學被炒得很熱，但學區真的就有大家認為的那麼好嗎？有一種說法是，奧體小學的學區範圍內沒有回遷小區，而且學區內房價都很高，這意味著生源不錯，奧體小學有望成為頂級學區。
其實我們看到，翠庭園小學從2004年建校，至今已有14年的沉澱，其管理經驗和師資力量都是經得起考驗的，學區內生源大都來自合肥的中產家庭。儘管翠庭園是一所回遷小區，但該小區戶數僅佔學區內總戶數的8%左右，對學區內整體生源基本不會產生實質性影響。
奧體小學是一所新建小學，沒有什麼沉澱，很多新招老師都是沒有教學經驗的年輕人，其教育質量未必就會好過擁有十幾年建校史的翠庭園小學。因此我認為奧體小學未必就優於翠庭園小學，也不要對奧體小學過於盲目推崇。
儘管如此，我們仍然要對市場產生敬畏，因為理性不能解釋一切，由於信息不對稱，市場有時是不理性的。比如濱湖“46中+師範附小”的學區房，儘管46中搬到濱湖已有十餘年，學區也從原來的一檔退化為二檔，甚至連真學區都算不上，但是目前房價已經2w+ ，其學區溢價一點不輸其他真學區（公號“小易論樓市”《2018年第一季度合肥濱湖房價分析和購房建議》）。
有時候市場是盲目的，加上信息獲取成本太高，大部分不知情的民眾只相信品牌和名氣，而不管其實質如何，這是最可怕的。不管怎樣，奧體之爭這場鬧劇以這個結局收尾，奧體小學未見其校，已聞其名，一個未建成的學校竟能引起如此大的風波，這種影響力還是超出了我的想象。
民眾對奧體小學的盲目追崇和期待，有可能客觀上造就一個假想的“優質學區”，再通過中介中間炒作，這種假想可能會影響一大批購房者，加上又是距離50中新校天鵝湖校區最近的小學，存在促其最終成為真學區的可能。
對政務區部分小區的影響
我在之前文章中分析過合肥的學票價值，也就是說合肥目前學區房的溢價，主要體現在學票的價值上。一般房產的價值構成為：
土地價值+建築價值，而學區房的價值構成為：土地價值+建築價值+學票價值。我們大家都知道，房子自建成以後，就在不斷磨損，建築價值其實是一直在貶值的，只有土地價值和學票價值一直在升值。從某種意義上來講，當區域成熟以後，土地價值基本是固定的，學區房升值主要體現在學票價格的上漲。
學票價值佔學區房價值的比重越大，學區房升值的潛力就越大，因此我們看到許多老破小學區房的升值潛力不輸新房。面積越大總價越高的學區房，學票比重越低，學區溢價反而越低，即使是頂級學區，升值潛力也不如新房。你投資的主要是學票，總價越高，學票價值佔比越低，投資價值越低。
我前面測算過，政務區50中新校的學票價值大概在22w左右，而政務區戶均成交價格在200w左右（公號“小易論樓市”《2018年第一季度合肥政務區二手房成交分析及購房建議》），學票價值佔比大概只有10%。南門小學+45中的戶均總價130w，學票價值大概在55w，佔比超過40%。
也就是說，政務區學區溢價還是非常低的，特別對大戶型學區房來講，不值一提。最典型的例子就是潛山路東沿線的幾個小區，比如湖畔徽映閣和天鵝湖一號，儘管學區是50中南校，其成交均價一點不輸50中新校的絕大部分小區，地段價值在政務區也是非常重要的。
學區劃分出來之後，有凱旋門業主找我為他們請願，我覺得凱旋門和新地中心不必沮喪，本來學區就是維持原狀，況且兩個小區戶型普遍偏大，總價普遍偏高，學區對房價的影響非常有限，地段價值對小區貢獻可能比學區更大更重要。
奧體小學學區內的小戶型學區房可能會更加搶手，尤其是90-100平米左右的小三房，或者90平米以下的小兩房。但大戶型，特別是面積超過110平米或戶型不好的房源，影響基本不大，畢竟學區範圍內小區實在太多，依然缺乏一定的稀缺性。
對蜀山區和經開區部分小區的影響
還有一個比較大的變化是50中西校擴容。合作化路中學建成之後，該學校作為50中西校的一個校區與本校劃為同一學區，將原來屬於江淮學校學區範圍內的小區收編，併合並了安大附中的生源。
其實受益最大的是金域華府小區，初中學區從一所差學校直接變為真學區。其次還有通和易居，原本認為合作化路中學跟50中西校毫不相關，而且學區大概率會弱於50中西校，目前看來學校就在家門口，這將成為一個利好。
但是50中西校整體擴容，從某種意義上衝淡了學區價值，存在將部分原本對學區有意向的生源趕往其它學區的可能，或多或少影響目前價格居高不下的安居苑小區。
經開區一六八玫瑰園學校東校區據說跟本部統一辦學統一管理，但是我們看到兩個學區是嚴格分開的，也就是說生源不混用，跟50中西校的兩個校區截然不同。整體上來講，我認為一六八玫瑰園學校東校區比本部可能還是要略遜一點，因為本部生源經過多年“吸血”得到足夠優化，東區仍需時間驗證。
一六八玫瑰園學校之所以厲害，在於它的辦學模式厲害，它的優秀畢業生可以優先輸送給自家高中，而且不佔用重點高中的到校指標，重點高中入學率較高。學區劃分利好的是翡翠路以東、一六八玫瑰園學校東校區周邊的幾個小區，從本部划走的中環紫荊公館可能多少會有些失落（公號“小易論樓市”《2018年第一季度合肥經開區房價分析和購房建議》）。
不管怎樣，目前制度下，不同學校教育質量總會存在差距，優質資源不可能配置得非常均衡，學區劃分也不可能做到絕對公平。合肥學區房溢價較一線城市來講，並不算很高，在民辦學校禁止掐尖以後，相信合肥學區房會越來越熱（公號“小易論樓市”《奔跑吧，合肥學區房！》）。
據我所知，奧體小學學區儘管已經劃分完畢，但目前還沒有完工，從側面可以看出政務區學位的緊張程度。我發現蜀山區教體局編制的學區劃分圖完成時間在6月份，而其他區5月份就已編制完畢，也就是說，在學區公佈的前幾天，蜀山區學區劃分方案還沒有最後敲定。
從學區劃分出臺前後的一些鬧劇可以看出，蜀山區教體局受到了前所未有的輿論壓力。實事求是來講，劃分方案已儘可能兼顧統籌學位和就近原則，基本保障絕大多數小區的學區利益，儘量做到不激起更多潛在社會矛盾，教育主管部門在均衡優質教育資源上的努力值得肯定。
