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在海河計劃上線的第一天，申請人數就突破了30萬，即便出臺了多項打補丁政策，提高了落戶門檻，但未來仍會有相當數量的新天津人入住，其中大部分都是北漂的購房人，其數量遠遠超過了天津樓市一年的成交量。
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在樓市版圖裡，津門從來算不上是熱點。以前是環京，並沒有環津；現在有了雄安，大家討論的也是雄安周邊，並不是天津周邊。雖然身為直轄市，但天津在樓市版圖裡的熱度別說趕上北京、上海、深圳，就連杭州、南京等二線城市都難以企及。
但這一切的轉變，很可能就源於上週天津發布的“海河計劃”。最低限制為全日制高校本科畢業生不超過40週歲就可以申請落戶，讓天津在發力搶人大戰的同時，樓市未來空間也變得難以想象。
01
暗潮湧動的津門樓市
上週，天津對外宣佈啟動《天津市“海河英才”行動計劃》，該計劃規定，全日制高校本科畢業生不超過40週歲，碩士研究生不超過45週歲，博士研究生不受年齡限制，可直接落戶天津。“海河英才”計劃發佈不到24小時，天津官方發佈消息，已有30萬人申請落戶。很多北漂趕到天津。週末21日凌晨2點便有人在辦事大廳外排隊。
由於天津出臺了多項政策補丁，包括調檔案等方式增加了落戶難度，但毫無疑問的是，未來潛在的入戶大軍，在被嚴格限購打壓了許久的天津開發商眼中，就是未來隨時可能轉化的潛在購買力。
“海河計劃在引進人才落戶的同時，也改變了很多人對於天津樓市未來的預期，即便暫時的成交主力還是天津本地的剛需。”，雖然雖然天津人才落戶不斷打補丁，但最關鍵的調檔並不是難突破的問題，原本辦理天津戶口的中介現在都轉行辦理落戶天津所需的檔案調入。購房人也看在眼裡，所有放開人才引進的城市幾乎都出現了搶房，所以很多原本猶豫的購房人抓緊下手。
02
趁機出貨成共識
此前天津方面公佈，在海河計劃上線的第一天，申請人數就突破了30萬，即便出臺了多項打補丁政策，提高了落戶門檻，但未來仍會有相當數量的新天津人入住，其中大部分都是北漂的購房人，其數量遠遠超過了天津樓市一年的成交量。
天津我愛我家研究中心的數據顯示，2017年，天津新房成交了1280萬平方米， 假設按照每套成交房源90平方米計算，2017年天津成交的新房套數約為14.2萬套，而海河計劃的申請落戶人已經突破了30萬。這些潛在申請人信息是開發商最為關注的，也被認為是未來的潛力購房人。
03
天津樓市會趁熱漲價嗎？
至少在目前看來，開發商並不願意提價。在海河計劃出臺後，就跟幾個同行探討了一下，最終大家一致認為，趁機出貨儘快跑量才是最要緊的。尤其是趕在6月30日之前，抓緊取證供貨，萬一調控升級或者人才引進門檻大幅提高，都可能對市場形成新的衝擊。畢竟限購威力猶在，不會對價格形成大幅波動。
一些天津新盤的定價也確實採用了快銷的策略。像天津東麗區的金茂悅項目，近期就有推盤打算，定價並未因為海河計劃出臺而波動。一位該項目的銷售人員表示，上東金茂悅預計首次開盤計劃推出小高層精裝修產品，戶型為83-99平方米的二至三居。首次開盤的價格會比較優惠，應該在3.5萬元/平方米左右。不僅如此，其實項目還有部分內部價房源，尤其是99平方米的三居室，內部價房源起價約為260萬元/套，單價2.8萬元/平方米，這個單價幾乎是貼著地價成本線在賣。
根據公開資料顯示，上東金茂悅是去年拍得的天津東麗區地塊，當時金茂以31.5億元競得此地,摺合樓面價約為26413元/平方米,溢價率45.5%。按照這樣的地價標準，無論是內部房源價格還是公開售價，都顯得誠意十足。
李文還表示，如果樓市成交量整體大幅提升，存貨消化殆盡，有可能提升價格，不過大概率會是捆綁裝修等方式的暗暗提價，用來試探市場反應。但現階段肯定是趁著海河計劃的熱度，抓緊出貨。
04
搶人才如何才能與房地產脫鉤
事實上，天津樓市的搶購表現並不意外，早在天津之前，各地頻發的人才新政都引發了區域的搶房現象，住建部甚至公開約談相關城市，並明確表示限購政策不會鬆綁。
中原地產研究中心的統計數據顯示， 2018年以來，已經有超過35個城市發佈了40多次人才吸引政策。疊加2017年，據不完全統計，全國已經有超過50個城市發佈了多次人才吸引政策，包括天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、瀋陽、濟南、西安等。尤其是西安、成都、南京，因為人才政策的放寬，都發生了一房難求的搶房場景。
通過低門檻人才引進的落戶政策，成功繞過之前作為限購的大殺器。對於這些城市的做法，北京房協副秘書長陳志認為，防範金融風險特別是防範房地產領域的風險是國家任務的重中之重。在去槓桿、擠泡沫、目光緊盯樓市調控的當下，很多城市在“房住不炒”的緊箍咒上通過發動所謂的“搶人大戰”，形成了變相放鬆調控，放鬆限購的情況。
僅從最近房價上漲城市看，其中大部分發布過人才引進政策。以最典型的西安為例，4月房價環比再次上漲1.6%，與寬鬆的人才引進政策的確有很大關係。
“大部分城市沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備，簡單的吸引只能導致房地產市場波動。從天津的人才新政來看，不斷打補丁，說明之前沒有做好預期，天津當地的房地產市場也已經出現了升溫跡象。”一位業內專家表示，天津的海河計劃雖然與房地產沒有直接關係，但幾萬幾十萬的潛在落戶人口，無論怎麼看，都將推動當地樓市的成交。
不過，業內人士也表示，從住建部對多個城市的約談看，這些約談反覆地向外界傳遞了一個清晰的政策信號，就是必須繼續堅持房住不炒的基調，房地產調控絕不放鬆。未來各城市的低門檻引進人才的戰略可能被要求更加規範，不能只引進人才，卻沒有用人才，吸引的人也不能只是為了買房，這樣並不會為當地經濟產生長遠影響。
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