□ 文 欒巖
3月16日，阿奇（化名）以369萬元在淘寶網拍下深圳羅湖區翠華花園一處“法拍房”，事後經計算發現稅費高達242萬元。若以拍賣價成交，阿奇至少要支付611萬元，高出市場成交價格45萬元。無奈之下，阿奇選擇了違約，25萬元保證金打水漂了。3月18日，心有不甘的阿奇委託妻子到法院，希望通過說明情況讓法院同意減免稅費或解除合同約定，卻碰到了兩個和他遭遇一樣的買家……
法拍房是法院拍賣房產的簡稱，即遭法院強制執行拍賣的房屋。具體來說，一些債務人（業主）無力履行銀行按揭貸款合約或無法清償個人債務，而被債權人經由司法程序向法院申請強制執行，不得不將名下房屋拍賣並以所得價款償還債權。此外，在一些刑事案件中，法院會判決沒收犯罪嫌疑人部分、全部個人財產，如涉及不動產，則依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫。
法拍房價格一般低於市場價20%～30%，且在很多地區不受商住房限購政策的影響，因此吸引了很多人的興趣。但法拍房來源複雜，常常暗含經濟糾紛等各種問題，而且房產交易涉及不少稅費，競拍者一不留神就會接到“燙手山芋”。所以，有專家指出，法拍房水挺深的，不太建議“小白”去買，因為除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調查。
客觀來說，法拍房並非正常市場渠道銷售的房產，價格也相對優惠，競買人在交易過程中要付出一些成本也是正當的。比如，法拍房權屬可能存在瑕疵，如未交齊土地出讓金、未交清物業費、沒有房產證、房屋裡有租客等等，競買人當然需要自行償清相關稅費或解決有關問題，而沒理由要求法院來承擔這些事。
但同時，法院作為房產拍賣事項的執行主體，即使是在經濟糾紛案件中，也行使了業主或中介的部分職能，如定價、撮合交易等，自然應承擔相應的責任。
首先，法院應當在拍賣前詳細調查和公示房產相關信息，包括所有權歸屬、入住/空置狀態、是否欠繳稅費、是否對外出租等。在某個案例中，法院未公示所拍賣房屋前一次交易是“直系親屬過戶”的事實，導致競買人在房產過戶時需繳納房價差額20%的個人所得稅，這就是法院的過失了。在一般的房產交易中，賣家或中介是有義務向買方提供這些信息的，否則就是欺詐。法院雖然不是盈利機構，但畢竟在相關案件審理過程中收取了訴訟費用，在房屋拍賣全過程中應當認真負責，為參與競拍者們做好相關服務。
其次，對於法拍房的稅費成本，法院應在事前進行告知。一方面，競買人在房產接受過程中承擔了較高成本，享受一定的房價補償也是合情合理的。另一方面，競拍者作為法拍房終端接盤方，客觀上幫助解決了大量經濟糾紛案件，是有社會貢獻的。筆者建議，法院通過互聯網等渠道拍賣房產時，一是初始定價不應過高，二是詳細列出各類稅費及房產總價的計算方法，三是標明“虧損警示線”或設置競拍價格上限。
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