前幾天，我們寫了一篇沒有產權證也能獲得拆遷補償的幾種房屋類型，標題叫做《農村拆遷中，沒有產權證，這4種房屋也能獲補償！》。
在這篇文章當中，我們提到，代代流傳下來的祖宅也是能夠獲得拆遷補償的。
這種房屋由於歷史原因，往往是沒有產權證的。
拆遷方在拆遷的時候，便經常會以該房屋沒有產權證為由，拒絕予以補償。
我所的段福惠律師便辦理過一個這種類型的案件。
這篇文章，就跟大家講講段律師在辦理這類案件時是怎麼做的，藉此給那些留有祖宅的讀者們提供一些小小的參考和幫助。
（圖片來自網絡）
案情回顧：
馬家有祖產11間房，在文革時交公，1983年落實政策時返還了11間，但返還時已被國家拆除5間。後因老房年久失修，馬女士在維修其餘6間房屋房屋時將拆除的5間房屋重建。
馬女士的父親生前因經濟困難沒有辦成房產證，房屋一直得不到拆遷辦的認可。北京市海淀區城市管理綜合行政執法監察局（以下簡稱“城管局”）以房屋沒有取得建設工程規劃許可證為由認定房屋為違法建設，並在2017年8月23日對房屋進行了強制拆除。
馬女士手頭現有的證件包括：
1、1951年北京市土地房產所有證；
2、1983年落實私房政策返還時所有證明文件；
3、民國時蓋房修房手續；
4、有郊區土地房產證。
（圖片來自網絡）
維權之路：
受理案件之後，段律師先是向海澱區政府申請閱卷，調查涉案房屋的基本信息，以及城管局強拆的過程等等。
調查完案件情況之後，段律師從四個方面入手，調取了相應的證據來證明強拆的違法性：
第一、城管局認定的基本事實是錯誤的。
基本事實包括兩方面，一個是被調查人的基本信息，一個是房屋的產權問題。
基本信息包括：城管局提交的所有檢查、勘驗筆錄上均未明確被檢查人、被勘驗人的身份信息，也沒有其簽字確認；而且城管局並未提供其執法人員的身份、職位等信息，僅有執法證號，也不能證明其真實的身份。
房屋產權問題：涉案房屋繫馬女士之父馬先生所遺留，經歷了文革特殊時期的沒收和發還，又加上當時房屋登記部門工作人員的不充分履職行為，才沒有辦理正式的房屋產權登記，情況非常複雜，其存在有特殊的歷史原因，屬於歷史遺留問題房屋。對於該類房屋，在本文開頭所說的那篇文章中也提過，這類房屋是因為歷史原因而沒能確權，並不是違法所建，是應該享有房產權的。歷史原因包含政治、政策、法律變動、工作人員的問題等等。
（圖片來自網絡）
第二、城管局的強拆行為是不符合法定程序的。
本案中，城管局在實施拆除行為之前，並未製作責令限期改正的相關文書，也未製作責令限期拆除的文書，更未履行強拆前催告等程序。而且城管局並未提交任何關於強拆實施現場的證據材料，根本無法證明其合法實施了強制拆除。城管局也應制作符合法律要求的行政處罰決定書並送達於相對人，在作出行政處罰決定前要進行全面、客觀、公正的調查，聽取相對人陳述和申辯，必要情況下還應舉行聽證等等。城管局均未依法履行上述程序，嚴重違反了行政處罰的一般法律規定。
第三、城管局有濫用職權的嫌疑。
拆遷單位向馬女士下發了拆遷補償及簽約方面的通知後，還未與馬女士一家簽訂補償協議。在這個簽訂協議的期間內，城管局卻急急忙忙地以拆除違法建築的名義強制拆除涉案房屋，這種以“拆違代拆遷”的行為是嚴重違法的。而且當地沒有建房手續的不只馬女士一家，城管局只拆除馬女士家房屋的行為也有選擇性執法之嫌。
（圖片來自網絡）
第四、城管局直接拆除房屋的行為違反了行政合法性和合理性的原則。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定，在拆遷過程當中，應該遵循“先補償，後拆遷”的原則。制定這一原則，主要是要保障公民在拆遷的過程當中，他們的生活能夠有所保障。
本案中，拆遷單位和馬女士一家還未簽訂拆遷補償協議，馬女士一家的補償還沒有得到落實，城管局便急著將馬女士一家的房屋強制拆除。
調查完畢之後，段律師向海澱區政府提出了行政複議。最終，區政府依據《行政強制法》《北京市城鄉規劃條例》及《北京市禁止違法建設若干規定》的有關規定，認定城管局在查處拆除違法建設過程中，應當履行限期拆除、公告、催告、作出強制拆除決定、送達等法定程序。本案中城管局未履行相關程序便將馬家的房屋予以拆除，系違反法定程序。故作出了確認城管局對涉案房屋的拆除行為違法的複議決定。
律師說法：
程序是法治和肆意而治的分水嶺，程序先於實體。明確、公開、嚴格的法律程序是公民權利得以實現，社會法治得以施行的最主要保障。行政程序是防止行政機關濫用權力，保障公正性的有效措施。如遇類似案件，當事人一定要緊盯程序的防線，運用法律武器，切實合法的保障自己的權益。在發現自己的權益受到損害時，一定要重視起來，並及時諮詢專業拆遷律師，必要時啟動法律程序維護自己的權益。
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