本欄目由
大源按揭總經理
資深房產專家鄭大源主持
原提問：
買二手房的時候，籤“陰陽合同”，可能會造成什麼不好的後果？法院如何認定二手房買賣中“陰陽合同”的效力？
大源答：
二手房買賣需要簽署買賣合同，部分城市還需要簽署網籤合同。通常來說，中介交易首先會簽署一份買賣合同（俗稱三方約），然後中介擇機約買賣雙方簽署網籤合同。這裡就存在了兩份合同，如果兩份合同的條款不同，也有人稱之為陰陽合同。
為了打擊陰陽合同，基本上來說，政府是不允許籤兩份合同的，也就是有網籤合同的城市，銀行，房管局通常只認可網籤合同，其他紙質的合同是不予認可的。也因為這個打擊動作比較嚴厲，故而部分大的中介公司在簽署第一份合同的時候，僅僅簽署雙方約，合同不出現中介公司的名字，也不蓋章，另外簽署一份佣金確認書。而網籤合同才會出現中介公司的名字以及蓋章。
房管局等監管部門也會三令五申不允許設立陰陽合同。對於交易雙方來說，如實簽訂合同，如實申報稅費也是自己的權利和義務。但是在現實中，陰陽合同又是如影隨形，難以完全杜絕的。為何陰陽合同難以杜絕呢？通常來說最主要作用有幾個：
第一：體現了不同的價格，有的是報高價，有的是報低價。
第二：交易雙方部分合同條款不方便在網籤合同體現。
第三：中介起草合同為了保護中介的一些權益。
第四：最常見的可能是中介沒有辦法及時做網籤合同，故而先簽署三方約。
對於報高價，通常目的是為了申請較多的貸款，比如成交價100萬，首付3成，可以貸款70萬，如果評估值可以達到115萬，那麼可以貸款80萬，從而首付款只需要20萬即可，甚至零首付，顯然這是違反了國家的房屋貸款政策的。
對於報低價，通常目的是為了少繳稅，比如成交價100萬，客戶一次性付款或者僅僅貸款49萬，客戶可能按照70萬申報繳稅，顯然這是為了偷稅漏稅。
無論是哪個原因如果簽訂了多份合同，就存在一個問題，哪個合同效力為真？
比如報高價，業主能否要求買家按照高價來支付放款呢？或者報低價，買家要求按照低價來支付放款，如果有爭議走上法庭，如何認定合同效力？法院在審理的時候通常是需要雙方提供證據，審核真實性，法院會以雙方真實意願的合同作為履行依據的。
比如存在報高價，如果法院認可了報高價的目的是為了多貸款，那麼就會認定原價的那份合同為準的。如果雙方無法提交詳實證據，則以後簽署的合同為準，日期在後的合同可以覆蓋日期在先的合同效力，比如一開始簽署合同100萬，後來經過協商，雙方達成一致，成交價變更為105萬，則105萬是合法有效的。
所以如果存在多份合同，務必要簽署清楚存在多份合同的原因，可以另外簽署補充協議說明，這是為了履行合同不出現問題。
另外涉及金額，尤其報低價，如果資金託管，會安全很多。辦理資金託管通常是免費的！會讓交易雙方安全很多。
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