福利!2017年房地產預繳稅款的財稅自查技巧!

文|金穗源商學院 張健

年關已近,想必大家一定很忙!想想自己一年的付出,不盡感嘆!忽然想到一首會計詩歌,這裡分享給大家,一起放鬆一下:

沁園春 *會計之歌

賬簿嶄新,筆墨飽酣,竹木算盤。制普通憑證,傾心盡力;高深報表,碧血忠肝。收入中規,支出合法,登記序時月結轉。君無怨,任繁華世界,篤守平凡。

三千歲月綿延。仰周禮天官司會篇。話結繩記事,九章算術;該存進繳,四柱清談。記錄當前,保留歷史,襄國利民錦繡天。行無偏,徑洗心池畔,止水河邊。

年底了大家都在忙著扎帳,我想從房地產預繳稅款的角度,和大家分析一下存在的風險,以協助大家對年度賬務的核查工作。

福利!2017年房地產預繳稅款的財稅自查技巧!

一、增值稅預繳的自查與補救

《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)規定:“房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。”

(一)一般納稅人預繳稅款的規定

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》,一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。 應預繳稅款按照以下公式計算:

應預繳稅款=預收款 ÷(1+適用稅率或徵收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的,適用稅率按照11%計算;適用簡易計稅方法計稅的,徵收率按照5%計算。

1.選擇簡易計稅法預繳增值稅

【案例1】金穗源房地產開發公司(一般納稅人),項目選擇簡易計稅法,2017年1月取得《商品房預售許可證》,開始預售樓盤,1月取得預收款項4200萬元,計算金穗源房地產開發公司應預繳增值稅。

(1)應預繳增值稅

金穗源公司選擇簡易計稅法,使用徵收率為5%,即

應預繳增值稅= 4200 ÷ (1 + 5%)× 3% = 120(萬元)

(2)簡易計稅法預繳增值稅的會計處理與填表技巧

《國家稅務總局關於營改增試點若干徵管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號 )第九條第十一款規定,增加6“未發生銷售行為的不徵稅項目”,用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

“未發生銷售行為的不徵稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”。

使用“未發生銷售行為的不徵稅項目”編碼,發票稅率欄應填寫“不徵稅”,不得開具增值稅專用發票。

按照文件規定,我們應該在602欄目下開普通發票,稅率寫不徵稅,不需要承擔納稅義務。會計處理如下:

借:銀行存款 4200萬

貸:預收賬款 4200萬

計算預繳增值稅:

借:應交稅費-簡易計稅(預繳增值稅)120萬

貸:銀行存款 120萬

提醒大家注意的是,根據《增值稅會計處理規定》(財會[2016]22)規定,簡易計稅這個科目核算四類業務,即計提、預繳、抵扣和繳納,簡易計稅自成體系,餘額不需要結轉未交增值稅。另外對繳納增值稅產生附加稅,按照《關於納稅人異地預繳增值稅城建稅、教附問題的通知》(財稅 [2016]74)號文的規定,預繳增值稅在哪交,其附加稅也在哪交,按照所在地增值稅稅率和徵收率交附加稅。

2.選擇一般計稅法預繳增值稅

【案例2】金穗源房地產開發公司(一般納稅人),項目選擇一般計稅法,2017年1月取得《商品房預售許可證》,開始預售樓盤,1月取得預收款項4440萬元,計算金穗源房地產開發公司應預交增值稅。

(1)應預繳增值稅

金穗源公司選擇一般計稅法,則稅率為11%,

應預繳增值稅= 4440 ÷ (1+11%)× 3% = 120(萬元)

(2)一般計稅法預繳增值稅的會計處理與填表技巧

會計處理如下:

借:銀行存款 4440萬

貸:預收賬款 4440萬

計算預繳增值稅:

借:應交稅費-預交增值稅 120萬

貸:銀行存款 120萬

一般納稅人企業預繳增值稅月末本應結轉未交增值稅,而房地產開發企業根據《增值稅會計處理規定》(財會[2016]22)規定,在預繳增值稅後,應直至納稅義務發生時方可從“應交稅費——預交增值稅”科目結轉至“應交稅費——未交增值稅”科目。

那麼,納稅義務發生時間如何界定呢?

《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號附件一)第45條,增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為:

(一)納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成後收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

(二)納稅人提供租賃服務採取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。[條款修訂]

簡單的說,納稅義務發生時間為交房的時間,交房時要開正式發票,要辦交房手續,在確定銷售的時候,再把預繳增值稅轉做未交增值稅,這是一般計稅法與簡易計稅法的不同之處。

福利!2017年房地產預繳稅款的財稅自查技巧!

二、土地增值稅預繳自查與補救

總局2016年第70公告規定、為方便納稅人,簡化土地增值稅預徵稅款計算,房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算預徵土地增值稅的計徵依據:

預徵土地增值稅的計徵依據=預收賬款-應預繳增值稅稅款

1.選擇簡易計稅法預繳增值稅

【案例3】金穗源房地產開發公司(一般納稅人),項目選擇簡易計稅法,2017年1月取得《商品房預售許可證》,開始預售樓盤,1月取得預收款項4200萬元,計算金穗源房地產開發公司應預繳土地增值稅。假設住宅項目土增稅預徵率2%。

應預繳增值稅= 4200 ÷ (1+5%)× 3% = 120(萬元)

應預繳土地增值稅= (4200 - 120 )× 2% = 81.6(萬元)

2.選擇簡易計稅法預繳增值稅

【案例4】金穗源房地產開發公司(一般納稅人),項目選擇一般計稅法,2017年1月取得《商品房預售許可證》,開始預售樓盤,1月取得預收款項4440萬元,計算金穗源房地產開發公司應預交土地增值稅。

應預繳增值稅= 4440÷ (1+11%)× 3% = 120(萬元)

應預繳土地增值稅= (44440 - 150)× 2% = 85.8(萬元)

當然,有朋友提出《財政部 國家稅務總局關於營改增後契稅 土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號,以下簡稱43號文件) “土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。”

福利!2017年房地產預繳稅款的財稅自查技巧!

三、企業所得稅預繳自查與補救

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 》(國稅發2009[31]號)規定,企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。同時明確,企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。

所以,我們總結房地產企業在季度申報企業所得稅計算公式,即

應預繳企業所得稅= [預售收入(不含增值稅) × 計稅毛利率 - 稅金及附加(城建、教育附加、預交土地增值稅等) + 本年利潤 - 以前年度可彌補虧損] × 25%(注意:如果稅金及附加已經結轉到當期損益,此處稅金附加為零;否則,稅金及附加據實扣除。)


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