網上很多關於法拍房的文章都是在說風險大，不要碰。風險確實是有的，但也沒大家想得那麼嚴重。而且高風險對應高回報，這個道理人人都懂。
前不久又聽說有位朋友低價在昆明買了套不錯的法拍房，很是滿意。於是我們想著，還是很有必要跟大家細聊一下法拍房~
什麼是法拍房？
簡單是說就是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。
在法院委託進行的司法拍賣中，由於涉訴房產的起拍價較同類房產的市場價低得多（第一次起拍價最低可至評估價或市價的70％）。
用一次話形容法拍房的特點：便宜與風險並存。
不過就算不是法拍房，一般的二手房交易也都有風險，法拍房的風險確實是會高於一般二手房交易，但是可以通過一些方法來降低這些風險。
這篇文章說到底是想給大家科普：法拍房的優點，法拍房的風險，還有降低法拍房風險的一些常見方法，以及購買法拍房的流程。
優勢劣勢都攤開了告訴你，要不要去花精力買法拍房，您就可以自己決定了。
昆明的法拍房真的很便宜嗎？
其實現在買法拍房已經相當方便了，因為上淘寶就能買！
隨便翻了一套來給大家比比價，華都花園的房子，建築面積是142.8平方米。起拍價是104.74萬。
我們來看看房星網上在售的華都花園房源，140平米左右的房子大概是什麼價格？
市場價格來看，基本也得一百五十多萬了。法拍房的起價才一百萬出頭，基本便宜了四五十萬。
有一種常見的誤區是說：要是法拍房真有這麼大便宜可撿，還輪得到我來買嗎？
如果說是北上廣深這種大城市的法拍房，盯著的人確實是多，一線城市的法拍房可能已經不太適合我們去撿漏了，因為很難買到低於市場價較多的優質法拍房了，但是在昆明，其實還是大有可為的。
因為在大多數人眼裡，購房法拍房難度大，門檻高，風險大，所以這樣的特質直接屏蔽掉了很多競爭者。
下面的截圖裡大家可以看到昆明的法拍房數量其實也不算少了，大家平時也可以多關注一下，確實還是有漏可撿。
還有，並不是所有法拍房都必須要全款，部分法拍房是可以貸款的。具體能不能貸款，房源上是會有標註的：
法拍房的風險主要有哪些？
如何減小這些風險？
在法拍房的詳情頁面，我們常常能看到法院標紅的一些說明：
具體使用情況不詳，按現狀拍賣，法院不負責清場。
標的物過戶登記手續由買受人自行辦理，並承擔權屬變更手續所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅、費和所需補交的相關稅、費。買受人應自行辦理水、電、氣等戶名變更手續，相關費用自理，可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔，未明確繳費義務人的費用也由買受人承擔。具體費用請競買人在競買前自行到相關職能部門諮詢確認。
從這些說明裡我們也能看到，作為買方而言，確實存在著諸多風險：
比如，法拍房的房產屬性和產權情況，比如這房子到底有沒有房產證，這房子是否有長期租賃合同，是否被其它機構查封。再有，拍賣房產是否有抵押？要付的稅費是否數額巨大？是否欠了鉅額的物業費、取暖費、水電費。以及，這套房是否帶有租約。因為買賣不破租賃，所以萬一第三人簽訂了租賃合同，一簽就籤個十幾年租約的，傷不起啊。
風險看起來很多很複雜，但大多都是可以通過提前去了解來規避的風險。在這裡建議大家決定拍之前務必要把該房屋的全部狀況瞭解清楚。
首先，要搞清楚房屋被法院強制拍賣的原因是什麼？
法拍房的來源一般有按揭違約、民間借貸違約、司法沒收等。
這些來源中，我們最推薦購買的是，因按揭違約而被拍賣的房子。也就是房主還不起這房子的貸款了，所以銀行房子收回去拍賣。這由於涉及的法律關係明確、法律關係主體較少，競買成功後過戶交付就更為方便，不易引發額外糾紛。
而最不推薦購買的，就是涉及到個人糾紛的法拍房。一不留神就會出現後續有其他債主上門討債鬧事的情況發生，雖說可以報警解決，但是誰也不想買個這麼鬧心的房子。
然後就是一定要實地看房，實地去了解這個房子是否有人居住，租約多久，租金多少，是否欠物業費，戶口是什麼情況，是否願意配合遷出等。
如果發現房屋沒有租約自然是好，但如果發現有租戶且租約很長，也是可以嘗試和租戶協商支付賠償金提前解除租賃合同的。
另外，老人家住著的做好難清場的心理準備（這種房子我們建議就不要買了）。
還有，房屋過戶所有稅費都是買方來承擔，所以務必提前去房管局瞭解清楚。至於學位的問題，我們不建議大家衝著學位去買法拍房，前期很難確認學位的使用情況。
如果自己不想花太多精力，委託律師或擔保機構進行產權調查也不失為一個不錯的方法。法拍房的詳情頁面上通常都會有“律師盡調”等拍賣服務的提供。
法拍房的購買流程
淘寶網的首頁即可看到“拍賣”的圖標，點擊進去可以看到拍賣頁面。
司法拍賣涉及到的東西很多，點擊“房產”進入法拍房的頁面。
淘寶app一般會自動定位到所在的城市，為你顯示所在城市的法拍房，也可以手動選擇查看其它城市的法拍房。
根據自己的實際情況選擇感興趣的法拍房以後，就要準備競拍了~
閱讀競買公告，實地看樣；確保有淘寶賬號及實名認證完成的支付寶賬號。
拍賣結束前都可以交保證金。
建議大家先在淘寶上體驗一次“模擬體驗競拍流程”再去出價參與真正的競拍。手機、電腦上均可出價，出價次數無限制（也可以不出價，保證金將會返回給您）
另附一些真實的參拍常見問題與解答：
如果競拍成功，則要按照法院在競買公告中的說明支付尾款，尾款支付後請聯繫法院簽署《拍賣成交確認書》，然後將標的物做解封，解封后會通知你領取《裁定書》和《協助執行通知書》等資料，帶著這些資料自行到相關部門辦理過戶手續即可。
筆者認為，法拍房放在淘寶上公開拍賣，對我們廣大老百姓而言，是的一種利好。因為法拍房的交易之前是相當封閉的，也就是大家傳說中的，沒點關係怎麼買得到？而後最高人民法院費了很大的勁把法拍房弄到淘寶這個平臺上公開賣，現在關於法拍房的操作都是透明的，且不收佣金，讓我們這些普通人也能嘗試去買法拍房。
其實只要瞭解了其中的門道，法拍房並不是個麻煩。這既是一個“淘金”的機會，也是一次冒險。
法拍房的魅力在於它價值與風險兼具。最終的價值和風險能佔多少，其實取決於購房者的前期準備是否充分。
“撿漏有風險，下手需謹慎”買法拍房，適合有耐心且謹慎的購房者，怕麻煩的人千萬不要碰啊。
買法拍房實際上是一個用時間和精力去換錢的一個過程，就看你覺得值不值了。
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